Уже ни для кого не секрет, что перед тем как приобрести квартиру или дом на вторичном рынке, необходимо провести проверку юридической чистоты недвижимости. От глубины и детальности проверки зависит дальнейшая юридическая судьба приобретенной недвижимости. Непрофессиональная, некачественная юридическая проверка, проведенная юристами, не имеющими опыта в сфере сделок с недвижимостью, не защищает от юридических рисков, а наоборот, создает лишь иллюзорное ощущение юридической чистоты объекта недвижимости. На самом же деле даже один пропущенный, но существенный юридический риск способен поставить под сомнение всю сделку с недвижимостью. Печальный итог: покупатель может остаться и без денег, и без недвижимости.
Проверка юридической чистоты квартиры – это проверка тех невидимых глазу юридических качеств и свойств квартиры, которые позволяют утверждать, что вы являетесь единственным полноправным собственником и владельцем квартиры и никакие иные третьи не известные вам лица не смогут при всем желании заполучить ваше жилье.
Мошенники давно уже не используют откровенно незаконные способы отъема или изъятия недвижимости. Теперь жилье отбирается с помощью тонких, изощренных юридических ходов и лазеек, которые и должен выявить опытный юрист, для того чтобы не допустить возможности изъятия квартиры у нового собственника-покупателя или взыскания с него каких-либо денег.
Конечно же, проверкой недвижимости, помимо юристов, занимаются и риелторские компании, но, как показывает практика, только профессиональный и опытный юрист, специализирующийся на такого рода сделках с жильем, может досконально и в полном объеме проверить недвижимость и права продавца на нее.
Обращаться к риелтору для проверки юридической чистоты жилья – все равно что обращаться к терапевту за помощью, для которой требуется хирург. Специализация и глубокие юридические знания профессионального юриста не могут быть заменены опытом риелтора. В большинстве своем риелторы не имеют юридического образования, хотя довольно часто позиционируют себя именно как риелторы с юридическим образованием. Это не что иное, как маркетинговый ход, направленный на то, чтобы клиент доверил риелтору полное ведение сделки, в том числе проверку квартиры или дома.
Однако не стоит забывать о том, что риелтор, в отличие от юриста, получает деньги не за проверку юридической чистоты недвижимости, а за закрытие сделки. Поэтому у риелтора и у юриста – изначально различные, противоречащие друг другу интересы. Риелтор желает поскорее завершить сделку, чтобы получить вознаграждение, поэтому по характеру своей деятельности он не склонен искать такие юридические риски, которые могут поставить сделку под сомнение, а то и вовсе заставить покупателя отказаться от приобретения недвижимости.
Юрист же, напротив, получает деньги не за сделку, а только за юридическую проверку недвижимости и оформление юридической документации. Юриста не заботит, состоится сделка или нет, его заботит только чистота этой сделки и недвижимости, поэтому юрист более объективен, не зависим в своих оценках и выводах в отношении юридической чистоты недвижимости. Юрист с легкостью посоветует вам отказаться от сделки, если обнаружит существенные юридические риски, однако этого нельзя сказать о риелторе, который не склонен к тому, чтобы потерять сделку и связанное с ней вознаграждение из-за каких-то там, как ему кажется, незначительных юридических рисков.
СТОИМОСТЬ НАШИХ УСЛУГ:
Вариант 1. Проверка юридической чистоты квартиры и надежности продавца по предоставленным документам – 15 000 руб.
В этом случае мы проверяем только те документы, которые предоставлены продавцом или его риелтором, но самостоятельно и параллельно не запрашиваем в различных органах и организациях какие-либо документы. Если какие-либо документы из запрошенных нами не были предоставлены нам продавцом или его риелтором, то мы отражаем это в юридическом заключении и указываем на те риски, которые связаны с отсутствием тех или иных документов.
Вариант 2. Проверка юридической чистоты квартиры и надежности продавца с параллельным запросом и получением нами самостоятельно документов в различных компетентных органах, организациях и разного рода информационных базах данных – 25 000 руб.
В этом случае мы самостоятельно проверяем документы и информацию, полученные от продавца или его риелтора, используя различные открытые и собственные источники получения информации и сведений о достоверности представленных на проверку документов.
Такая проверка является более глубокой и гарантирует повышенную надежность результатов проверки, поскольку получаемая от продавца информация проходит независимую объективную проверку с привлечением иных источников.
Основные юридические риски приобретения недвижимости на вторичном рынке
В целом можно выделить следующие большие блоки юридических рисков, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке:
- Риск юридического оспаривания договора, по которому приобретена недвижимость, по различным правовым основаниям, указанным в семейном, гражданском, жилищном, наследственном и ином законодательстве. Такое оспаривание может выражаться в признании договора незаключенным либо в признании его оспоримым, а если позволяют основания – ничтожным. Кроме того, есть риск, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца недвижимости.
- Риск предъявления третьими лицами своих прав на объект недвижимости на основании того, что они являются действительными законными собственниками, но в результате мошеннических действий утратили права на недвижимость, поэтому теперь обращаются к покупателю недвижимости и последнему собственнику с требованием о возврате (виндикации) ему недвижимости.
- Риск наложения ареста на объект недвижимости по решению суда, судебного пристава-исполнителя или в рамках возбужденного уголовного дела по факту мошенничества в отношении квартиры.
- Риск того, что квартира выставлена на торги и должна быть реализована именно в порядке обращения на нее взыскания на торгах, а не путем заключения простого договора купли-продажи.
- Риск появления третьих лиц, заявляющих свои права на использование помещения и проживание в нем на основании того, что они являлись членами семьи собственника, ранее незаконно были выписаны из жилого помещения или по иным основаниям.
Какие вопросы решает проверка юридической чистоты жилья?
- Выявление мошенников и мошеннических схем, направленных на отъем у приобретателя жилья денег путем использования различных заранее созданных юридических пробелов и хитрых юридических инструментов.
- Раннее выявление рисков и оснований для рейдерского захвата жилья криминальными элементами.
- Защита вложенных денег и самой недвижимости от рисков судебной утраты.
- Исключение рисков появления каких-либо лиц, претендующих на саму квартиру либо на право проживания в ней или использования ее по каким-либо основаниям.
- Покупатель получает юридически «чистую» квартиру или дом с понятной и четкой юридической историей, где нет неизвестных ему темных пятен, которые могут стать источником возникновения всяческих проблем и финансовых рисков.
- Проверка юридической чистоты квартиры или иного жилья позволяет выявить те риски, которые должны быть устранены продавцом до заключения сделки по продаже квартиры или иного жилья, а также позволяет подготовить юридические документы для сделки с учетом именно этих рисков, сводя к минимуму их влияние на приобретателя недвижимости.
- На основании результатов юридической проверки недвижимости в договор купли-продажи, мены или иной договор, на основании которого приобретается жилая недвижимость, вносятся условия об ответственности собственника-продавца за наступление обнаруженных юридических рисков, не имеющих критического значения для сделки, но наступление которых может привести нового собственника-приобретателя жилья к дополнительным финансовым затратам.
- Формирование юридически чистого комплекта документов для инвестиционной квартиры, который позволит потом в более короткие сроки продать квартиру новому покупателю, предоставив ему для проверки уже собранный ранее комплект документов. Это существенно упрощает проверку квартиры и значительно увеличивает шансы найти покупателя, который будет понимать, что квартира уже проверена и «очищена» от юридических рисков.
Какие основные блоки подлежат изучению при осуществлении юридической проверки?
- Проверка продавца-собственника недвижимости.
- Проверка юридической истории квартиры или иного жилья (кто, как и на каком юридическом основании становился собственником объекта недвижимости на протяжении всего периода существования объекта).
- Проверка бывших собственников и их полномочий по продаже.
- Риски, связанные с ранее заключенными в отношении недвижимости договорами (проверка на риск признания договоров незаключенными, ничтожными, оспоримыми, проверка возможности расторжения договоров, проверка надлежащего исполнения ранее заключенных договоров).
- Проверка текущего юридического статуса объекта (аресты, обременения, заявленные судебные требования, судебные притязания, выставление недвижимости на торги).
- Риски утраты объекта недвижимости после приобретения (виндикация, арест, обращение взыскания на жилье, снос).
- Риски, связанные с правом третьих лиц требовать предоставления им возможности проживать в помещении и использовать его.
Наши преимущества:
- Опыт. Мы проверили десятки жилых объектов и сопроводили множество сделок с различным жильем. Наш опыт и квалификация достигли уровня, на котором ошибки исключены.
- Профессионализм и специализация. Проверкой юридической чистоты и сопровождением сделок с жильем занимаются юристы, которые специализируются на таких вопросах и являются настоящими профессионалами своего дела.
- Методика. Юридическая проверка осуществляется по отточенной методологии. Проведя десятки проверок, мы выявили общие принципы и правила проверки, которые позволили нам создать безотказный алгоритм проверки, последовательное использование которого выявляет все существенные и значимые риски, способные привести к утрате недвижимости, оспариванию сделки по ее приобретению и существенным финансовым потерям. Обращаясь к нам, вы получите все преимущества многократно проверенного и отточенного на практике системного подхода к юридической проверке жилой недвижимости.
- Клиенты. Среди наших клиентов менеджеры государственных и частных корпораций, чиновники, представители органов государственной власти и бизнесмены, доверие которых мы заслужили исключительным качеством своей работы и услуг.
Почему за проверкой юридической чистоты жилья на вторичном рынке лучше обращаться к нам:
- Мы отвечаем за результат своей проверки. Если мы не обнаружим каких-либо рисков и вам будут предъявлены в связи с этим какие-либо претензии или требования, то мы бесплатно будем представлять ваши интересы во всех судебных инстанциях, вплоть до завершения судебного дела. Кроме того, мы возместим вам все убытки и потери, которые вы понесете по причине того, что мы не обнаружим какого-либо юридического риска. Но надо сказать, что за все время нашей работы еще не было ни одного случая, когда мы допустили бы серьезную юридическую ошибку, повлекшую неблагоприятные последствия для клиента.
- Мы оформляем договор на оказание юридических услуг по проверке юридической чистоты недвижимости, в котором указывается, что мы проверяем, в какой срок, наши гарантии и ответственность за некачественно проведенную проверку.
- После проверки мы подготовим для вас юридическое заключение, в котором будут отражены все обнаруженные юридические риски, дана их оценка, указаны способы их устранения или минимизации и даны квалифицированные рекомендации о возможности приобретения недвижимости или необходимости отказа от сделки в связи с существенными рисками.
Наша проверка юридической чистоты включает в себя:
- Проверку прав продавца на недвижимость, оснований и законности возникновения таких прав.
- Проверку цепочки операций с недвижимостью до получения права собственности на нее текущим собственником.
- Проверку порядка правильности и соблюдения процедуры оформления предшествующих сделок с недвижимостью.
- Проверку продавца, а также бывших собственников недвижимости на предмет наличия судов, в которых они являются стороной, исполнительных производств, иных споров и конфликтов, которые могут повлиять на приобретение недвижимости или ее юридический статус.
- Проверку недвижимости на предмет наличия в отношении нее судебных притязаний третьих лиц или иных споров.
- Проверку нахождения многоквартирного дома, в котором расположена квартира, в планах на снос.
- Проверку соблюдения разрешений на перепланировку или перевод недвижимости из нежилого помещения в жилое.
- Проверку лиц, зарегистрированных в недвижимости по месту постоянного или временного проживания или имеющих право пользования недвижимостью.
- Проверку необходимости получения согласия супруга собственника недвижимости на распоряжение недвижимостью.
- Проверку соблюдения прав несовершеннолетних детей собственника недвижимости и оценку влияния их прав на сделку по приобретению недвижимости.
- Проверку необходимости получения согласия каких-либо органов государственной власти или местного самоуправления на заключение договора с жилой недвижимостью.
- Проверку недвижимости на наличие ограничений, обременений, арестов и прав третьих лиц.
- Проверку недвижимости на предмет обращения на нее принудительного взыскания и выставления ее на торги.
- Проверку наличия у собственника-продавца недвижимости прав и полномочий на совершение сделки по отчуждению недвижимости.
- Проверку нахождения продавца на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере.
- Проверку наличия оснований для признания ранее заключенных с недвижимостью сделок недействительными: оспоримыми или ничтожными.
- Проверку наличия оснований для расторжения ранее заключенных в отношении недвижимости договоров, а также оснований для признания таких договоров незаключенными.
- Проверку соблюдения надлежащего исполнения ранее заключенных в отношении недвижимости договоров.
- Проверку наличия возможности истребовать недвижимость предшествующими собственниками.
- Подготовку юридического заключения по результатам проведенной проверки.
- Подготовку пакета документов, который будет необходим для проверки недвижимости в случае ее дальнейшей продажи.
Порядок оказания услуги по проверке юридической чистоты недвижимости:
I. Первичная консультация и получение информации о недвижимости и условиях планируемой сделки.
III. Заключение договора на оказание юридических услуг по проверке недвижимости с гарантиями и условиями о нашей ответственности за некачественную проверку или ошибки, допущенные нами в ходе проведения проверки.
IV. После получения контактов продавца или его риелтора мы самостоятельно запрашиваем у них все необходимые для проверки документы.
V. Направление самостоятельных не зависимых от продавца запросов о проверяемой недвижимости.
VI. Использование самостоятельных источников получения информации о недвижимости и различных баз данных.
VII. Проведение юридического исследования и анализа представленных продавцом и самостоятельно собранных нами документов и информации о жилом объекте.
VIII. Подготовка и передача клиенту юридического заключения по результатам проведенной проверки юридической чистоты квартиры или иного жилья.
IX. Предоставление клиенту в неограниченном количестве бесплатных консультаций по результатам проверки и подготовки юридического заключения.
Результат наших услуг:
После проведения и завершения проверки юридической чистоты квартиры или иного жилья мы подготовим и передадим вам юридическое заключение. В заключении отражаются направления проведенной проверки, обнаруженные риски, дается их описание и оценка, степень влияния на сделку и способы их устранения или минимизации, предоставляются квалифицированные рекомендации о возможности приобретения недвижимости или необходимости отказа от сделки в связи с существенными рисками.
Наши публикации по теме:
03.02.2016. Юридическая проверка недвижимости
25.01.2016. Проверка сделки с недвижимостью
09.11.2015. Юридическая проверка апартаментов
15.10.2015. Проверка юридической чистоты квартиры
25.09.2015. Проверка документов на квартиру: юрист или риелтор?
22.09.2015. Проверка объекта недвижимости
18.09.2015. Как проверить квартиру перед покупкой?
23.10.2014. Проверка юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья