За последние годы на рынке недвижимости наряду с продажей квартир широкое распространение получили сделки с апартаментами. Застройщики предлагают к покупке множество различных объектов — как в старых зданиях, так и в новых. И хотя зачастую позиционируются апартаменты как некий вид квартир, все же они квартирами не являются и имеют особенности, которые влияют на риски покупателя.
Продают апартаменты, как правило, сами застройщики, а покупают их те, кто ищет аналог квартиры, но с большим метражом, свободной планировкой, меньшей ценой и т.п. И поскольку апартаменты имеют ряд технических и правовых особенностей, существенно отличающих их от квартир, то важно внимательно проверить апартаменты до принятия решения об их покупке. Такая проверка включает юридическую часть и фактическую, т.е. визуальную.
Юридическая проверка апартаментов проводится юристами, так как требует профессионального правового анализа документов продавца. Так, в частности, проверяется право собственности продавца на апартаменты – зарегистрировано ли оно, как возникло, есть ли риски оспаривания данного права, обременено ли правами третьих лиц. Нередки случаи, когда апартаменты обременены залогом (ипотекой) в пользу банка и продавец крайне убедительно уверяет покупателя, что эта ипотека снимется чуть ли не автоматически сразу после того, как пройдет сделка и покупатель заплатит продавцу денежные средства. Однако такие заверения продавца зачастую недостоверны и апартаменты так и остаются в залоге у банка даже после их приобретения покупателем. Что самое рискованное в такой ситуации – это то, что покупатель никак не может повлиять на банк или продавца, чтобы прекратить этот залог (ипотеку), а также то, что данный залог является обеспечением по совершенно чужому обязательству. Как правило, такая ипотека является обеспечением по кредитному обязательству продавца перед банком и в том случае, если продавец не вернет свой долг (кредит) банку, то банк будет иметь полное право обратить взыскание на данные заложенные апартаменты не взирая на то, что уже поменялся их собственник. Особенно актуально это в период экономического кризиса и возросшей неплатежеспособности заемщиков. Поэтому важно не только провести юридическую проверку апартаментов и документов к сделке, но и при необходимости внести изменения в предлагаемые к сделке документы, в том числе договор купли-продажи. Это позволит выявить риски покупателя и минимизировать их с помощью правовых механизмов и структурирования сделки.
Юридическая проверка апартаментов в обязательном порядке включает в себя правовой анализ прав продавца на земельный участок под тем зданием, где расположены апартаменты. Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок под данной недвижимостью. Здесь юридически важно, чтобы у продавца были законные права на данный земельный участок, а фактически важно, чтобы этот земельный участок был не очень большим, так как чем больше земельный участок, тем больше плата за него – будь то налог или арендная плата.
Встречаются такие апартаменты, которые не строятся с нуля, а возникают по факту из старого здания. Например, продавец перестраивает здание старого завода или склада и делает из него отдельные помещения под апартаменты. При этом важно проверить, что на это у продавца была надлежащим образом оформлена разрешительная документация, так как из этого вытекают существенные риски. Бывает, что еще до окончания всех ремонтных работ у продавца на руках чудным образом уже имеется документация на объект с описанием его характеристик в уже готовом конечном виде, хотя по факту такого конечного вида еще нет, что можно обнаружить при визуальном осмотре объекта. Например, в таких апартаментах может быть установлено не все заявленное оборудование или может не быть дверей, окон, внутренних перегородок и т.п. Также около здания может не быть заявленных социальных или бытовых объектов, нет обещанного покупателю ограждающего здание забора или оборудованных (как минимум размеченных) парковочных мест или даже нет самого асфальтового покрытия дороги около здания. Если все это является существенным для покупателя, то разумно вносить соответствующие условия в договор купли-продажи, но делать это надо грамотно, ведь не любая формулировка будет работать на практике. Потому здесь тоже пригодится юрист, который сможет внести соответствующие корректировки в договор и согласовать их с продавцом.
Юридическое сопровождение сделки по покупке апартаментов позволит покупателю снизить выявленные при проверке риски, поскольку в договор купли-продажи и иные сопутствующие документы будут внесены соответствующие правки, а в некоторых случаях возможна корректировка самой схемы сделки в целях соблюдения интересов покупателя.
При этом, важно понимать, что и документы продавца и документы к сделке грамотно проверить и откорректировать может именно юрист, а не риелтор или иной агент, т.к. именно юрист обладает знаниями закона и сложившейся судебной практики, пониманием правовой сути и четким видением правовых рисков покупателя. Более того, у юриста задача — обезопасить покупателя, подробно раскрыть ему все нюансы покупаемых апартаментов, помочь отстоять интересы в сделке с продавцом. А задача риелтора – это продать объект, т.е. поскорее провести сделку. Таким образом, чтобы обезопасить себя и свои финансовые вложения, доверять проверку апартаментов и сопровождение сделки лучше юристам, работающим в сфере недвижимости, а вот доверить поиск объекта по его техническим параметрам или торг с продавцом по цене объекта можно и агенту.
Если юридическая проверка апартаментов – это епархия юристов, то визуальную проверку апартаментов покупатель может осуществить по большей части самостоятельно. Например, необходимо внимательно проверить, действительно ли техническое состояние помещения и здания в целом соответствует тому описанию, который давал продавец. В том числе, можно измерить метраж помещения, убедиться в наличии и главное исправности (функционированию) систем водоснабжения, канализации, отопления, электричества, проверить наличие счетчиков. Можно убедиться в наличии лифта в здании и его исправности, проверить, не находится ли здание в состоянии капитального ремонта и так далее. Безусловно, есть некоторые вещи, которые проверить самостоятельно все равно невозможно, но сделать все, что в силах покупателя – это разумно.
Поскольку апартаменты зачастую появляются в промышленных зонах города, то в непосредственной близости от дома, где продаются апартаменты, может располагаться какой-то завод, например, железобетонный – не самый приятный сосед. Продавец в таком случае зачастую будет уверять покупателя, что этот завод вот-вот снесут и будут тут парки и жилые строения. Полностью полагаться на такие устные обещания не следует, так как планы по сносу зданий и застройке – это удел города, а не частных собственников, но проверить наличие таких планов города в ближайшее время можно, сделав соответствующие официальные запросы.
Резюмируя, можно отметить, что приобретая апартаменты для личных целей или из инвестиционных соображений, разумно позаботиться о юридической проверке и сопровождении сделки в целях выявления и минимизации собственных рисков.
Мария Рябинина, юридическая фирма «Доверенный юрист»
Предлагаем воспользоваться нашими услугами по оформлению покупки или продажи жилья.
Наши публикации по теме:
25.09.2015. Проверка документов на квартиру: юрист или риелтор?
18.09.2015. Как проверить квартиру перед покупкой?
23.10.2014. Проверка юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья