Инвестируя денежные средства в недвижимость разумно проверить не только права продавца на нее, но и нюансы, влияющие на ее дальнейшее использование. Правовая проверка недвижимости – это запрос, анализ ряда документов от продавца, а также проверка и анализ различных официальных баз и картотек.
Чем полезна такая юридическая проверка?
Конечно покупатель, который проводит правовую проверку объекта, с точки зрения закона считается добросовестным приобретателем (если проверка подтверждает законность права продавца, а не выявляет их спорность).
Проверка прав продавца дает уверенность, что приобретая земельный участок, покупатель после сделки будет заниматься реализацией своих планов, а не погрязнет в судебных спорах с предыдущим владельцем или иными лицами, оспаривающими сделку (родственниками или кредиторами продавца, предыдущими владельцами или арендаторами, органами власти).
Проверка позволяет покупателю узнать реальное состояние объекта, правильно ли оформлены права продавца на объект и наличие рисков их оспаривания, дает возможность просчитать, каких вложений требует недвижимость для ее использование под намеченные цели, стоит ли продаваемый объект той цены, которую за него просит продавец. Также покупатель получит информацию о возможности, сложностях и ограничениях дальнейшего использования земельного участка. О таких сложностях, рисках, возможных дополнительных тратах на объект покупатель будет знать до сделки, что позволит оценить разумность, финансовую приемлемость такой сделки по покупке земли, провести правильно переговоры с продавцов.
Например, проверка земельного участка для возможного размещения на нем кладбища включает в себя анализ документов градостроительного характера (например, генерального плана соответствующего поселения, правил землепользования и застройки), анализ ограничений на использование территории (например, часть земельного участка может быть занята объектами, исключающими размещение там кладбища, или часть земельного участка подпадает под зону специальных согласований каких-либо строительных работ, в т.ч., подъездной дороги) и общую проверку прав продавца, полномочий на сделку и самого продавца как такового.
На практике бывает так, что частные лица выставляют на продажу землю именно под размещение кладбища с некоторой уже проделанной подготовительной работой и презентацией, где указывается, что и где должно размещаться, чем проект привлекателен и т.д. Однако продавец не всегда полно освещает информацию о существующих ограничениях. Во-первых, с точки зрения закона (владение кладбищинской территорией в принципе законом ограничено), во-вторых, с точки зрения расположения конкретного земельного участка.
Например, в Московской области был проверен земельный участок, продаваемый именно «под размещение кладбища», в котором размещение кладбища было в принципе возможно, но имелся ряд ограничений, которые влекли за собой риски и дополнительные расходы. В частности, с одной стороны земельного участка протекала река, водоохранная зона вдоль которой заходила на часть проверяемого земельного участка и запрещала в силу закона размещение в этой зоне кладбища (п.17 ст.65 Водного кодекса РФ). С другой стороны часть земельного участка входила в охранную зону объекта культурного наследия, также запрещающую какое-либо строительство.
Таким образом, проверка показала, что в силу законодательных ограничений на некоторых частях земельного участка размещать кладбище нельзя. Также проверка показала, что если размещать на данном земельном участке кладбище, то использовать имеющуюся подъездную поселковую дорогу нельзя (прямо ограничено нормативными документами в связи с нахождением рядом охраняемого объекта культурного наследия). Соответственно, надо строить новую дорогу, что сопряжено с рядом ограничений и трудностей (земля, через которую такую дорогу можно проложить, сельскохозяйственного назначения, в государственной собственности – просто так дорогу не проложишь). Правовая проверка земельного участка выявила ряд ограничений, запретов в части использования земельного участка под кладбище, а также позволила увидеть полно картину – что покупателю предстоит еще сделать, куда вложиться, если покупать данный земельный участок.
10.10.2022
Анастасия Воробьёва, юрист компании Доверенный юрист