В условиях снижения процентных ставок по вкладам в банках граждане, имеющие свободные денежные средства, стали рассматривать иные варианты их сохранения и приумножения. Одним из вариантов, который пользуется популярностью, является приобретение торговой недвижимости. Такая недвижимость чаще всего приобретается для целей последующей сдачи в аренду и реже – для целей самостоятельного осуществления в ней торговой или иной деловой деятельности.
С чего же начать юридическую проверку объекта торговой недвижимости?
Если говорить о блоках проверки, то проверке подлежат два крупных блока: во-первых, сам объект недвижимости, его юридическая история и вопросы, связанные с эксплуатацией, а во-вторых, текущий продавец и его полномочия на продажу недвижимости. При этом подразумевается проверка не только здания или помещения, но и проверка прав продавца на земельный участок.
Проверка начинается с проверки текущего юридического статуса объекта недвижимости
Проверка текущего статуса подразумевает проверку того, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, в отношении нее отсутствуют обременения, судебные споры, имущество не выставлено на торги, права на него не оспариваются. При проведении более углубленной и детальной проверки изучению подлежит вероятность возникновения обременений, судебных споров в отношении недвижимости или продавца. То есть не только проверяется сам факт отсутствия или наличия указанных фактов и обстоятельств, но и проводится юридический анализ возможности возникновения их в будущем. Например, в едином государственном реестре недвижимости может быть погашена запись об ипотеке в отношении здания (помещения), но сам договор ипотеки продолжает действовать, а само основное обязательство (например, кредитный договор или договор займа), которое обеспечивалось ипотекой, не исполнено. В таком случае по требованию залогодержателя запись об ипотеке может быть восстановлена в едином государственном реестре недвижимости даже несмотря на то, что на момент проверки такой записи в реестре нет. Информация, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости, подлежит обязательному учету при осуществлении юридической проверки торговой недвижимости, но не заменяет и не может заменить глубокую детальную юридическую проверку. Например, в едином государственном реестре недвижимости не отражается информация о том, оплачен ли был объект недвижимости текущим собственником при приобретении, были ли соблюдены все необходимые процедурные моменты при совершении с объектом недвижимости более ранних сделок.
Можно полагать, что регистрирующий орган проверил все необходимые документы, и, поскольку при совершении каждой сделки регистрировал права или их переход к каждому новому собственнику объекта недвижимости, объект чист. Но такое предположение может оказаться глубоко ошибочным. Например, если предыдущая сделка являлась для обеих сторон – коммерческих организаций или для одной из них крупной, то подлежала одобрению. Регистрирующий орган запрашивает среди документов, подаваемых на регистрацию, справку от сторон о том, что сделка не является крупной, или решения об одобрении сделки органами управления каждого юридического лица. Однако регистратор при проведении проверки не изучает вопрос, например, наличия прав голоса у акционеров (участников) и факта того, что участник проголосовал так, а не иначе. Регистрирующий орган руководствуется только тем, что указано в самом решении об одобрении сделки, без глубокого погружения в корпоративную документацию юридических лиц. В итоге самые важные вопросы остаются без должного внимания регистратора и могут оказать существенное негативное влияние, а также привести к значительным отрицательным последствиям. Например, сделка может быть совершена лицом, не имевшим на то юридических полномочий, поскольку участники (акционеры) общества не оплатили свои доли (акции) при создании общества и поэтому не получили право голоса на общем собрании, на котором избирался генеральный директор общества, которое приобрело недвижимость. Или же, например, само собрание с повесткой об избрании генерального директора было проведено с такими нарушениями, которые делают такое решение недействительным (см. статьи 181.3 – 181.5 ГК РФ).
Проверка отнесения недвижимости к объектам, подлежащим реновации
В связи с запуском в Москве программы реновации покупателям коммерческой недвижимости, находящейся в жилых домах, стоит убедиться в том, что жилой дом не включен в программу реновации и не подлежит сносу.
Проверка соблюдения разрешений на строительство недвижимости (при необходимости)
В случае если недвижимость недавно построена (реконструирована) или же после завершения строительства (реконструкции) не переходила к другим лицам, а осталась в собственности того лица, которое ее построило или реконструировало, необходимо выяснить, имелось ли разрешение на строительство (реконструкцию), соблюдены ли все требования, необходимые для ее постройки или реконструкции, может ли недвижимость быть признана самовольной постройкой и впоследствии снесена, имеются ли для этого юридические основания.
По иным направлениям юридической проверки помещение может быть «юридически чистым», но находящимся в здании, которое является самовольной постройкой. Это касается не только помещений в здании, но и самого здания. В этом случае самовольная постройка либо подлежит сносу, либо на нее необходимо признавать право собственности через суд при наличии предусмотренных законом оснований. Более того, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Это означает, что сделка по приобретению недвижимости, которая является самовольной постройкой, может быть оспорена в суде на основании ст. 168 ГК РФ.
Проверка оформления прав на земельный участок и отсутствия обременений и рисков утраты прав на земельный участок.
В этом блоке проверке подлежат права продавца на земельный участок, разрешенное использование и категория земельного участка – для каких целей земельный участок был предоставлен. Если в отношении земельного участка у продавца недвижимости оформлена аренда, то необходимо проверить, действует ли договор, не истек ли его срок, не расторгнут ли договор или не обратился ли собственник земельного участка в суд с заявлением о расторжении договора аренды. Изучению подлежат все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка. Необходимо выяснить, есть ли задолженность по арендной плате у арендатора перед собственником. Задачи проверки этого блока диктуются в том числе намерением покупателя производить на земельном участке строительные работы (реконструкцию, пристройку, постройку). Если покупатель коммерческой недвижимости планирует проведение строительных работ, то надо выяснить, допускает текущий статус земельного участка проведение таких работ или нет. Если покупатель планирует что-либо строить или достраивать на земельном участке, то не лишним будет изучить топографический план (геоподоснову)[1].
Необходимо проверить наличие обременений в отношении прав на земельный участок. Например, право аренды земельного участка может быть передано в залог (ипотеку), в отношении земельного участка может быть установлен сервитут публичный или частный сервитут (т.е. право ограниченного пользования земельным участком). Кроме того, необходимо убедиться в том, что земельный участок не имеет красных линий, а если они имеются, то надо выяснить их влияние на объем прав правообладателя (собственника, арендатора) в отношении земельного участка. Наличие красных линий не позволит получить разрешительную документацию для целей строительства в границах, выделенных красными линиями, кроме того, такая территория в некоторых случаях может быть выкуплена у частного собственника для государственных или муниципальных нужд. Для целей проверки наличия и расположения красных линий, а также для проверки возможности изъятия земельного участка и сноса здания с целью застройки для государственных или муниципальных нужд необходимо проверить документацию по планировке территории и иную градостроительную документацию.
В отношении земельного участка необходимо понимать наличие на его территории коммуникаций, которые могут возлагать на владельца (собственника) земельного участка дополнительные требования или ограничения, например, обеспечение возможности осуществления ремонта коммуникаций их собственником.
История перехода прав на объект недвижимости
Изучение истории возникновения и перехода прав на объект начинается с определения срока, за который такая проверка проводится. При наличии документов и готовности продавца предоставлять документы желательно проверить документы за весь доступный для проверки по документам период и по всем сделкам, документы по которым сохранились. Сюда же можно отнести и проверку документов, разрешающих строительство и надлежащее завершение строительства – во избежание признания объекта недвижимости самовольной постройкой после приобретения недвижимости.
После выяснения того, какие сделки были заключены в отношении объекта недвижимости, происходит углубление в документацию по каждой из таких сделок в пределах срока исковой давности или более при необходимости. Это подразумевает проверку соблюдения и выполнения условий договоров, на основании которых права на недвижимость возникали или переходили к тем или иным юридическим или физическим лицам. Проверку фактов оплаты по возмездным сделкам и фактов передачи недвижимости во владение и/или в пользование. В случае если в течение, как правило, двух лет до даты проверки были какие-либо сделки с недвижимостью, в которых участвовали юридические лица, то необходимо проверить соблюдение требований законодательства или учредительных документов таких юридических лиц для целей совершения сделок с недвижимостью. Проверки требует и соблюдение самой процедуры одобрения таких сделок и наличие корпоративных прав у лиц, одобряющих сделку. Например, необходимо не просто убедиться в том, что сделка была одобрена, а и в том, что она была одобрена надлежащими лицами, и эти лица имели достаточные права, в том числе право голоса, и полномочия для голосования по вопросу одобрения сделки или принятия решения о совершении сделки.
Проверка истории сделок подразумевает, во-первых, выяснение того, какие сделки были заключены (совершены) в отношении недвижимости, а во-вторых, оценку юридических рисков каждой из таких сделок, анализ истечения сроков исковой давности и возможности их восстановления. При этом необходимо иметь в виду, что помимо общего срока исковой давности существуют еще и специальные сроки для признания сделок недействительными и применения последствий недействительности сделок. Так, например, для признания ничтожной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности установлен срок исковой давности три года с даты начала исполнения сделки любой стороной сделки. А вот для признания сделки оспоримой срок исковой давности составляет один год, но со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Срок исковой давности для оспоримых сделок хоть и более короткий (один год), чем для ничтожных сделок (три года), но более «коварный», так как исчисление годичного срока начинается с даты, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении ее прав. Это создает неопределенность в определении начала течения срока исковой давности для признания недействительными оспоримых сделок, и фактически сделка может быть оспорена даже через несколько лет после ее заключения или исполнения, если сторона, требующая признания недействительной сделки оспоримой, сможет убедить суд в том, что она только что узнала и не могла узнать раньше об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
С ничтожными же сделками несколько проще. Срок на обжалование таких сделок хоть и более длинный (3 года), но начало его течения связывается с началом исполнения по сделке любой из сторон, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. То есть дата начала течения срока исковой давности по ничтожным сделкам может быть установлена путем выяснения того, когда началось исполнение по сделке любой из сторон сделки (начало оплаты, передача имущества и т.д.).
Кроме того, надо учитывать, что сроки исковой давности могут прерываться, приостанавливаться, а также могут восстанавливаться при наличии уважительных причин. Это все влияет на риски и вероятность оспаривания ранее совершенных сделок или заключенных в отношении недвижимости договоров.
Проверка сделки (оснований), по которой текущий собственник приобрел недвижимость. Ближайшей сделкой, с которой следует начинать проверку, является сделка, на основании которой продавец приобрел право собственности на продаваемую недвижимость. Проверяя эту сделку, необходимо убедиться в том, что сделка была оформлена надлежащим образом, соответствовала требованиям законодательства, действующего на момент ее заключения, заключена уполномоченными лицами, одобрена (если одобрение требовалось) и исполнена надлежащим образом.
Необходимо проанализировать возможность оспаривания/расторжения предшествующих сделок по различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, с учетом судебной практики или же по основаниям, предусмотренным условиями самого договора (сделки).
Проверка исполнения предшествующих сделок. В некоторых случаях сторона, которая произвела исполнение по сделке, но не получила встречного удовлетворения, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или потребовать его расторжения с приведением сторон в первоначальное состояние. Поэтому во избежание судебных разбирательств по поводу приобретаемой недвижимости имеет смысл заранее, т.е. на этапе проведения юридической проверки недвижимости, проверить надлежащее исполнение каждого договора или сделки в отношении недвижимости.
Проверка наличия оснований для истребования недвижимости предшествующими собственниками. Если недвижимость выбыла из владения одного из предшествующих собственников помимо его воли, то при определенных условиях недвижимость может быть изъята у нового собственника в пользу такого предшествующего собственника.
Проверка возможности признания прав на продаваемый объект за третьими лицами или бывшими собственниками. В некоторых случаях право собственности на объект недвижимости по решению суда может быть признано за третьими лицами, не имеющими прямого отношения к сделке по приобретению недвижимости. Юридическая проверка приобретаемого объекта недвижимости должна среди направлений проверки включать и выявление такого риска.
Проверка самого продавца
Проверка продавца подразумевают проверку надежности продавца. Такая проверка подразумевает проверку участия его в судебных разбирательствах, рейдерских конфликтах, наличие предъявленных к нему судебных требований на значительные суммы, создающие риск признания его несостоятельным (банкротом), проверку рассмотрения судом вопроса о дисквалификации действующего генерального директора (директора) продавца, проверку участия продавца в реорганизации или нахождение его в процедуре ликвидации или банкротства. При наличии возможности желательно выяснить, кто же в конечном итоге стоит за юридическим лицом, продающим недвижимость, т.е. кто те физические лица, которые фактически контролируют недвижимость и являются бенефициарами.
Проверка полномочий продавца
Наличие и юридическая безупречность оснований для возникновения таких полномочий у продавца является критически важной обязательной предпосылкой для заключения сделки по приобретению недвижимости у продавца. Отсутствие полномочий или превышение полномочий на заключение сделки по продаже недвижимости грозит оспариванием сделки в суде после покупки недвижимости покупателем. Необходимо убедиться в том, что согласия, разрешения, одобрения третьих лиц для продажи недвижимости не требуются или получены, оформлены надлежащим образом и от надлежащих лиц. Не стоит полагаться на уверения или даже на заверения продавца о том, что согласия, разрешения, одобрения не требуются или получены и имеются. Самостоятельная проверка этих фактов и сбор юридически значимых документов защитят вас как приобретателя в суде в случае возникновения спора и позволят вам настаивать на том, что вы как добросовестный участник договорных отношений сделали, со своей стороны, все необходимое для проверки полномочий продавца.
Оспаривания, претензии, суды, исполнительные производства
Частично проверка этого блока производится при проверке надежности продавца, но этого не достаточно. Необходимо проверить наличие судов по месту нахождения не только самого продавца, но и по месту нахождения всех приобретаемых объектов недвижимости. Проверки подлежит и наличие исполнительных производств в отношении продавца, поскольку наличие непогашенных требований может привести к наложению приставом запрета на распоряжение недвижимостью и на совершение сделок с ней. Кроме того, в ходе проверки наличия исполнительных производств может выясниться, что недвижимость уже выставлена на торги для целей принудительной реализации в рамках обращения на нее взыскания по каким-либо долгам продавца, напрямую не связанным с недвижимостью.
В нашей практике был случай, когда покупатель намерен был приобрести объект коммерческой недвижимости, но в ходе проверки выяснилось, что недвижимость уже выставлена на торги в рамках исполнительного производства. Все переговоры велись с собственником недвижимости, который уже не имел никакой возможности контролировать исполнительное производство, процедуру проведения торгов, но надеялся, что покупатель поможет ему погасить долг перед кредитором, и одновременно продать недвижимость. К слову сказать, цена продажи, обозначенная продавцом, была на 10% выше, чем цена этой же недвижимости, определенная для целей проведения торгов. В конечном итоге после обнаружения обозначенных фактов покупатель приобрел недвижимость на торгах, сэкономив при этом около 10% от первоначальной цены, названной собственником недвижимости.
Проверка корпоративного блока, если продавец – юридическое лицо. При проверке корпоративного блока проверяются необходимость одобрения сделки органами управления компании-продавца, полномочия органов управления, которые должны одобрять сделку, правильность формирования органов управления, правильность создания юридического лица. В некоторых случаях проверяется оплата уставного капитала юридического лица, поскольку до оплаты 50 процентов акций общества, распределенных среди его учредителей, общество не вправе совершать сделки, не связанные с учреждением общества (п. 3 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах»). Кроме того, неоплата акций или долей участия может привести к ограничению или невозможности голосования по вопросу о распоряжении недвижимостью.
Если же недвижимость приобретается не напрямую, а путем приобретения компании, которая является собственником недвижимости, то проверка корпоративного блока становится критически важным этапом проверки и включает помимо прочего проверку прав продавцом на акции или доли в уставном капитале продаваемой компании, проверку истории и сделок с акциями (долями) компании и ряд других важных пунктов в зависимости от организационно-правовой формы компании и ее истории.
Проверка блока вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости
Рассматривая приобретение коммерческой недвижимости, необходимо разобраться с вопросами, касающимися ее эксплуатации и обслуживания. Какие коммуникации подведены к объекту коммерческой недвижимости, на кого и как они оформлены, где границы балансовой принадлежности и ответственности. Застрахован ли объект недвижимости, от каких рисков, на каких условиях, в чью пользу.
Соответствует ли недвижимость требованиям пожарной безопасности и санитарным требованиям. Проводилась ли в течение года проверяющими органами проверка соблюдения требований пожарной безопасности. Существуют ли риски приостановления деятельности в административном порядке в связи с нарушением указанных требований.
В зависимости от того, какую деятельность вы планируете осуществлять в помещении, необходимо проверить его на соответствие параметрам, которым оно должно отвечать для осуществления лицензируемой или иной деятельности, которую планируется осуществлять в помещении. Например, розничная продажа алкогольной продукции и розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, за исключением некоторых случаев, не допускаются: на спортивных сооружениях, которые являются объектами недвижимости и права на которые зарегистрированы в установленном порядке; на оптовых и розничных рынках; на вокзалах, в аэропортах; на территориях, прилегающих к зданиям, строениям, сооружениям, помещениям, находящимся во владении и (или) пользовании организаций, осуществляющих обучение несовершеннолетних; на территориях, прилегающих к спортивным сооружениям, которые являются объектами недвижимости и права на которые зарегистрированы в установленном порядке[2].
18.09.2018
Ольга Семенова, юрист компании Доверенный юрист
___________________________
[2] Статья 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».