23.10.2014. Проверка юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья

 

logo-rway      Юрист компании «Доверенный юрист» Жуков Олег специально для аналитического агентства «RWAY» поделился секретами проверки юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья.

 

Рынок жилья делится на две части: первичный и вторичный. На вторичном рынке квартира уже существует в реальности, вы можете ее увидеть и как говориться ”пощупать”, на первичном же она, в большинстве случаев, только строится, и Вы, вкладывая деньги, все-таки рискуете, поскольку жилье придется ждать, и есть вероятность, что оно вообще может быть не достроено. Однако количество рисков при покупке квартиры на вторичном рынке на порядок больше, что обусловлено тем, что такие квартиры уже обременены правом собственности. Чтобы свести к минимуму вероятность быть обманутыми, и стать жертвой мошенников, необходимо убедиться, что продавец является собственником выставляемой на продажу квартиры и имеет право продавать ее. Более того, важно убедиться, что в квартире после ее покупки, не останутся зарегистрированные другие люди, сохраняющие право ей пользоваться. Данная статья будет разделена на две части, и непосредственно в этой (первой) части мы поговорим о действиях направленных на проверку самого продавца и проверку квартиры, которую он нам собирается продавать.

Квартиры на вторичном рынке жилья имеют свою историю. Перед покупкой необходимо получить информацию о тех сделках, в которых квартира фигурировала в прошлом. Для уменьшения глубины предстоящей проверки нам поможет срок исковой давности, то есть время в течении которого, прошлые жильцы и собственники могут защищать свои права на данное жилье в судебном порядке. По общему правилу этот срок составляет три года. То есть, если с момента прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не сможет быть реализован. Однако если в пределах предшествующих трех лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, в том числе даже истребования у Вас квартиры, заметно возрастает.

Итак, давайте выделим те основные направления проверки так называемой “юридической чистоты” квартиры, которых необходимо будет придерживаться:

1) проверка самого продавца и его прав на продажу квартиры (для того чтобы убедиться, что данное лицо имеет право на квартиру, и более того имеет право распоряжаться ей);

2) проверка квартиры и оснований возникновения права собственности на нее (для того чтобы выявить возможные обременения лежащие на данной недвижимости, которые после покупки отойдут Вам);

3) проверка на предмет наличия лиц, зарегистрированных и (или) имеющих право пользования квартирой, и оценка возможности их выселения (проверяем для того, чтобы избежать трудностей с теми людьми, которые в ней прописаны (либо временно выписаны), так как за указанными лицами могут сохраниться права на квартиру, право ей пользоваться несмотря на то, что она уже была продана Вам).

Универсальный алгоритм действий привести довольно сложно, поскольку в каждом отдельном случае условия и обстоятельства будут различаться, но давайте рассмотрим основные вопросы, ответы на которые Вам необходимо получить для проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой.

Проверка продавца и его прав на продажу квартиры

Итак, в первую очередь обращаем внимание на паспорт самого продавца, и просим предоставить Вам копию. Смотрим, есть ли признаки подделки паспорта (вклейка фотографии, дописки, подчистки), затем проверяем действительность самого паспорта (для этого существует интернет ресурс http://services.fms.gov.ru). Также необходимо убедиться, что человек, который продает нам квартиру, достиг возраста 18 лет и является дееспособным, поскольку в противном случае сделка будет считаться недействительной (статьи 171, 172 и 175 Гражданского кодекса РФ). Если у Вас зрительно возникли сомнения в дееспособности продавца, его психическом здоровье, то просите представить Вам справки из психоневрологического и наркологического диспансера, свидетельствующие о том, что он не состоит в них на учете. Ведь в случае совершения сделки связанной с покупкой недвижимости, важным фактором является способность продавца осознавать свои поступки и их последствия.

Конечно, подобная просьба несколько неудобна для озвучивания. В случае если Вы постеснялись просить продавца о предоставлении вышеуказанных справок, или продавец пообещал их предоставить, но не спешит ознакомить Вас с ними, то можете ограничиться водительскими правами, но всё же, рекомендую просить именно указанные справки из диспансеров, выданных по месту жительства продавца.

Далее нас интересует семейное положение собственника на момент приобретения им квартиры. Почему? – спросите Вы. А потому что согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, если данная квартира была приобретена продавцом в период брака, то распоряжаться ей он может только с согласия супруги (либо супруга). Исключением может стать наличие брачного договора, в котором указано, что супруг не может претендовать на данную недвижимость, а также, при условии, если квартира получена в период приватизации, а второй  супруг не был на тот момент зарегистрирован в квартире. В этих случаях согласие супруга(и) не требуется. В общем, просите продавца предоставить копию свидетельства о браке, в случае если он в нем находится, либо находился на момент приобретения квартиры.

Если в составе собственников есть несовершеннолетние, то необходимо убедиться получено ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если несовершеннолетний просто прописан в продаваемой квартире, то такого разрешения не нужно). Данное разрешение необходимо, поскольку органы опеки и попечительства должны следить, чтобы интересы несовершеннолетних не ущемлялись.

О документах на квартиру

В первую очередь ознакомьтесь со свидетельством о государственной регистрации права собственности продавца, указанное свидетельство является тем документом, который подтверждает право собственности. Согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

Благодаря выписке из ЕГРП можно проследить всю историю сделок, которые были совершены в отношении данной квартиры. Получить эту выписку имеет право любое физическое или юридическое лицо, только после подачи соответствующего заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр) и после уплаты регистрационного сбора. Интересным фактом является то, что собственник может также узнать информацию о том, кто делал запросы по данному объекту недвижимости, так как все запросы сохраняются.

Следует отметить, что в связи со вступлением в законную силу Федерального закона от 23.07.2013 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. Однако, данная норма новая по своей сути, и учитывая тот факт, что покупаемая Вами квартира скорее всего была оформлена продавцом до 1 октября 2013 года (дата вступления изменений в силу), то свидетельство обязательно должно быть у продавца.

Далее, возможен вариант, что собственников несколько – нужно убедиться, что все согласны продать квартиру, и между ними нет никаких споров. После ознакомления с выпиской сверяем данные из нее, с теми, что предоставит нам продавец.

Вы можете проверить квартиру в режиме онлайн, на сайте Росреестра - https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request).
Выписка из ЕГРП действительна на момент выдачи. Поэтому требуйте предоставить Вам новую выписку непосредственно к дате сделки. Ведь нельзя исключать вероятность того, что состав или сам собственник может измениться к моменту совершения сделки.

Помимо указанного свидетельства о государственной регистрации права собственности и выписки из ЕГРП, нас интересует, нет ли в квартире перепланировок, которые не были разрешены предшествующему собственнику в установленном порядке, для этого необходимо ознакомиться с кадастровым паспортом на квартиру. Указанный паспорт входит в обязательный пакет документов при совершении любых действий с объектом недвижимости, и его отсутствие является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. С 1 октября 2013 года, сведения из кадастра недвижимости можно будет получить в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данный вид кадастровых сведений предоставляется совершенно бесплатно по запросам любых лиц в течение 5 дней. Кадастровая справка будет содержать кадастровый номер объекта недвижимости и его кадастровую стоимость. Более того, в связи с нововведениями законодательства, Вы можете запросить кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости). В определенных обстоятельствах данные новые выписки могут и потребоваться.

Далее не стесняемся просить у продавца выписку из финансового лицевого счета по квартире или иной документ о задолженности по коммунальным платежам. Нужно убедиться в отсутствии задолженности по номеру телефона (в частности по международным и междугородним звонкам). И последний в данном списке, но далеко не последний по значению, необходимый нам документ, это выписка из домовой книги, ведь нам нужно знать обо всех, кто зарегистрирован в квартире.

Информация о проживании в данной квартире лиц указывается в данной выписке. Чтобы ее получить, необходимо обратиться в паспортный стол. Также из данной выписки можно узнать об отсутствии или наличии ареста на квартиру. Важным является то, что в большинстве случаев для получения сведений о квартире требуется присутствие самого продавца.

Конечно же, нам также важно знать, что квартира не станет объектом взыскания, со стороны судебных приставов, за возможные долги продавца. Проверяем продавца на предмет участия в исполнительном производстве на сайте (http://www.fssprus.ru/iss/ip). Да и вообще, не нужно лениться проверять продавца на предмет его участия в судебных спорах в качестве ответчика, возможно, Вы обнаружите информацию о нем, которая Вас насторожит, и может иметь отношение к предстоящей сделке. Проверьте продавца по открытым базам — http://sudrf.ru (для судов общей юрисдикции) и http://arbitr.ru (для арбитражных судов), причем проверяйте его как по месту нахождения продаваемой квартиры, так и по месту жительства (нынешнему, и предыдущим).

Еще возможна ситуация, когда продавцом будет выступать лицо, имеющее соответствующие полномочия на основании действующей нотариальной доверенности от собственника. Эта доверенность может предъявляться только в подлинном виде, также следует проверить ее действительность и полномочия нотариуса, заверявшего ее (с данной информацией можно ознакомиться в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе, либо на сайте http://notary.ru/notary/bd.php). Стоит обратить внимание на то, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент времени (к примеру, смерть доверителя является причиной для отзыва доверенности) и тогда ваша сделка будет совершена по недействительному документу. Чтобы избежать вышесказанного, необходимо сделать запрос на подтверждение нотариусу, выдавшему доверенность.

Не забудьте выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Проверка правовых оснований приобретения права собственности продавца на квартиру

Проверка жилья на вторичном рынке предполагает осуществление юристом анализа правовых оснований приобретения продавцом права собственности на жилье, выставленное на продажу. От правильности юридического анализа и выводов зависит будут ли обнаружены риски, препятствующие приобретению жилья или же покупателю можно смело без опасений идти в сделку.

Основание – это своего рода ключевой правоустанавливающий документ, поэтому именно в основаниях приобретения квартиры следует искать ключевые особенности правоспособности продавца.

Как правило, это договор или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру.


 

Рассмотрим основные виды возникновения права собственности у продавца квартиры или иного жилья и те, вопросы, которые необходимо проверить в связи с этим.

Договор купли-продажи и мены

Проверке подлежит:
- наличие штампа о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (двух квартир при договоре мены). Также важно отметить, что по договорам, подписанным до 1 марта 2013 года при регистрации сделки купли-продажи жилой недвижимости в ЕГРП, вносятся две записи: о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности;

-договор должен иметь три существенных условия: цена, точная идентификация квартиры (двух квартир для договора мены) и указание на лиц сохраняющих право собственности;
-должны отсутствовать кредитные условия оплаты (однако если же они есть, то необходимо запросить банк о полном исполнении обязательств продавца перед банком по кредитному договору);
- наличие акта (двух актов для договора мены) приема-передачи квартиры.

Если в договоре мены была предусмотрена доплата, нужно запросить документ о доплате.

Договор ренты
Приобретение квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В данном случае, свидетельство о смерти бывшего владельца является обязательным документом, так как собственник может продать квартиру и при его жизни, но в этом случае, за бывшим владельцем сохраняется право пользования квартирой.

- необходимо проверить нотариальное удостоверение договора ренты и уточнить у нотариуса факт заверения;
- изучите оригинал свидетельства о смерти рентополучателя (если рентополучатель умер вскоре после заключения договора с нынешним собственников, то это должно Вас насторожить).
- по возможности побеседовать с родственниками покойного рентополучателя для определения возможных рисков обжалования договора.

Договор дарения
Получение квартиры по договору дарения следует изучить особо внимательно на факт причины этого подарка. Возможны варианты того, что договор дарения, заключенный не между близкими родственниками является недействительным и притворным (в случае, если вместо непосредственного дарения недвижимости была заключена сделка на продажу квартиры).
- проверяем, являются ли родственниками даритель и одаряемый, если нет, то лучше отказаться от сделки, так как возможно данная квартира была получена незаконным путем;
- зарегистрированы ли даритель и члены его семьи в квартире. Если да, то оцениваем возможность их выселения;
- если даритель на момент заключения договора дарения был в браке, то нам также необходимо уточнить, было ли представлено к моменту заключения договора нотариально заверенное согласие супруга;
Нам вовсе не надо чтобы квартира фигурировала в судебных спорах, ведь и забрать могут. Поэтому смотрим, были ли судебные споры между дарителем и одаряемым, по базе http://sudrf.ru.
- проверяем наличие акта приема-передачи.

Приобретение жилья по наследству
Сразу скажу, что мероприятие по покупке квартиры полученной по наследству довольно рискованная затея, особенно если не истек срок исковой давности (хотя по закону механизм восстановления срока практически не ограничен во времени). Ведь споры между наследниками – довольно таки распространенная вещь. Однако если Вы все же хотите приобрести квартиру полученную продавцом в наследство, то целесообразно попытаться провести следующие мероприятия:

Выяснить, как было получено наследство, по закону или по завещанию. Если по закону, то есть вероятность что кого-то из наследников могли не найти, и в будущем они появятся и будут требовать перераспределения наследственной массы, в связи с тем, что по уважительной причине пропустили срок принятия наследства. В случае если наследование было по завещанию, то есть риск что другие наследники могут попытаться оспорить завещание.

Определить круг наследников и оценить, насколько велик риск конфликта между ними (спросить у других родственников, обратиться к нотариусу).

Проверить отсутствие судов по базе http://sudrf.ru по месту нахождения квартиры между наследниками.

Если наследодатель был в браке нужно узнать почему супруг не получил половину квартиры (всё то же правило о совместно нажитой собственности о котором говорилось выше). И вообще выяснить, почему квартира целиком перешла продавцу, и убедиться, что никакие доли в квартире, не принадлежат другим наследникам.

Почему я сказал, что целесообразно попытаться выяснить, так это потому, что покупателю просто никто может не сказать о каких-либо проблемах или конфликтах, а надежных способов получить данную информацию законодатель не устанавливает. Таким образом, нотариус оформлявший наследство вправе просто отказать Вам в получении такого рода информации.

Решение суда

Советую Вам максимально осторожно отнестись к покупке недвижимости, право собственности на которую возникло по решению суда. Поскольку такое решение подделать не сложно, и мошенники с успехом пользуются этим. Кроме того, само решение может быть оспорено даже после вступления в законную силу. Да и обращение в суд всегда свидетельствует о наличии конфликта, и как следствие Вы можете стать в дальнейшем его новым участником.

-Запрашиваем у продавца решение суда и определяем причину спора. Оцениваем риск, возможности и сроки обжалования данного решения. Если продавец не предоставляет решение суда то лучше отказаться от сделки, а в случае если предоставит, то все равно проверить по открытым базам (http://sudrf.ru — для судов общей юрисдикции, и http://arbitr.ru — для арбитражных судов), и сравнить с представленным документом для выявления связанных рисков со спецификой самого дела.

-Знакомимся с документом о регистрации права собственности и выпиской из ЕГРП.
Не забывайте, что проверять договор (или иное основание) между нынешним продавцом и предыдущим собственником, не менее важно, чем проверять договор продавца уже непосредственно с Вами.

Проверка на предмет наличия лиц, зарегистрированных и (или) имеющих право пользования квартирой, и оценка возможности выселения

Кто зарегистрирован в квартире? Есть ли временно выписанные лица? Нет ли недавно рожденных, но нигде не зарегистрированных детей (поскольку такие дети имеют право пользования родительской квартирой и без регистрации)? Если зарегистрирован несовершеннолетний, то каким образом решен вопрос с его дальнейшим местом проживания? В какой срок будут выписаны все люди зарегистрированные в квартире? Будут ли они выписаны до сделки?

Вот одни из тех вопросов, на которые Вам, как покупателю предстоит ответить. Да, можно прописать в договоре условие, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выселиться из квартиры в определенный срок. Но договор ведь подписывает только продавец! На других лиц это обязательство не распространяется, тем более что они могут и не знать о продаже квартиры, и конечно же в таком случае не будут выписываться, и не будут физически освобождать теперь уже Вашу жилую площадь. Да, с 1 октября законодатель ввел норму о невозможности распоряжения правами без личного участия, ведь нередки отказы людей от сделок со ссылками на то, что без их ведома продали квартиру и т.д. Однако данная норма является нововведением, и лучше нам с Вами подстраховаться.

Конечно, побеседовать со всеми зарегистрированными членами семьи будет правильно, однако такая возможность есть не всегда. Причем помимо зарегистрированных лиц, в квартире могут быть и временно выписанные лица, наниматели, договор найма которых сохраняется при продаже квартиры. Также возможно наличие лиц, которые сохраняют бессрочное право пользования квартиры и после покупки ее покупателем, т.е. Вами, однако они должны быть указаны в договоре, иначе он будет считаться недействительным. В любом случае необходимо оценить возможность принудительного выселения через суд, в случае невозможности добровольного разрешения ситуации.

Далее, нам необходимо внимательно ознакомиться с выпиской из домовой книги на предмет всех людей, которые имеют права на данную квартиру. Для того чтобы полноценно оценить риски появления лиц, которые имеют право на квартиру и возникновения различных споров с ними, необходимо уточнить, кто прописан в квартире на текущий момент и кто был прописан ранее.

На этом этапе проверки проводим следующие мероприятия:
- выписка проверяется на предмет подделки либо получается одновременно с продавцом (желательно чтобы выписка была выдана не более чем за 5 дней до проверки);
- определяем всех зарегистрированных по месту жительства лиц, в том числе наличие среди них несовершеннолетних и временно выписанных лиц (осужденных, проходящих военную службу), и выявляем родственные отношения;
- определяем права пользования каждого лица и основания для данных прав (член семьи, наниматель и пр.)
- уточняем куда проживающие будут переезжать, проводим беседы с каждым на предмет отсутствия конфликта с собственником и готовностью выписаться.

Отдельно стоит отметить, что если будут фигурировать несовершеннолетние, то лучше перед сделкой убедиться в наличии прописки ребенка по новому адресу. Повторюсь, что если в продаваемой квартире проживали несовершеннолетние дети, необходимым является получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи. Это разрешение выдадут, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены. А если есть прописанные, но давно не проживающие в квартире люди, то необходимо узнать о них и попытаться связаться с ними, чтобы разрешить вопрос снятия их с регистрации по Вашему будущему месту жительства.

В любом случае, лучше всего предложить продавцу и всем проживающим лицам выселиться из квартиры до сделки. Однако если Вас убеждают что сделают это сразу после получения денег, то Вы можете подстраховаться что условием доступа к ячейке с деньгами (или части денег в отдельной банковской ячейке) станет предъявление продавцом выписки из домовой книги о прописке данных лиц по новому адресу.

Вывод. На 100% выявить и нейтрализовать все риски практически невозможно, можно лишь свести их к минимуму. В данной статье были приведены наиболее общие моменты требующие изучения перед совершением покупки квартиры на вторичным рынке жилья. В зависимости от ситуации может возникнуть множество подводных камней и нюансов, требующих внимания. Обратитесь к квалифицированному юристу в случае сомнений, который поможет Вам обезопасить себя от возможных неприятностей связанных с покупкой жилья.

 

Олег Жуков, юрист компании «Доверенный юрист»

 

Оригинал статьи размещен: http://rway.ru/news/58904/