Проверка квартиры на вторичном рынке жилья охватывает следующие блоки рисков, в которые могут входить различные конкретные виды юридических, финансовых и технических рисков. Чем старше квартира, тем выше вероятность различных рисков и тем более внимательной и глубокой проверки она требует. Это связано с тем, что сама квартира уже не новая и на протяжении всего срока ее существования с ней могло быть совершено большое количество разнообразных сделок.

Проверка квартиры на вторичном рынке жилья охватывает следующие блоки рисков, в которые могут входить различные конкретные виды юридических, финансовых и технических рисков. Чем старше квартира, тем выше вероятность различных рисков и тем более внимательной и глубокой проверки она требует. Это связано с тем, что сама квартира уже не новая и на протяжении всего срока ее существования с ней могло быть совершено большое количество разнообразных сделок.

Итак, основные блоки рисков, которые требуют проверки:

• Риск отсутствия у продавца прав на квартиру (отсутствие права собственности).
• Риск отсутствия у продавца полномочий на продажу квартиры, полномочий на заключение договора или полномочий на получение денежных средств от продажи квартиры.
• Риск того, что квартиру уже продана кому-либо, но право собственности другого покупателя еще не зарегистрировано.
• Риск того, что после заключения договора купли-продажи, квартира будет продана еще раз другому покупателю.
• Риск того, что договор купли-продажи будет оспорен и признан: незаключенным или ничтожным или недействительным или расторгнутым по любому из более чем 35 юридических оснований.
• Риск того, что после приобретения, квартира будет изъята у покупателя на основании иска об изъятии ее из чужого незаконного владения (виндикация – ст.301 и ст.302 Гражданского кодекса).
• Риск взыскания продавцом с покупателя через суд дополнительных денежных средств сверх ранее уплаченных под угрозой расторжения договора купли-продажи квартиры.
• Риск приобретения квартиры, в отношении которой уже идут суды.
• Риск невозможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю по различным основаниям (предъявление претензий третьими лицами, оспаривание сделки, арест квартиры, запрет (судебный или судебного пристав-исполнителя) на совершение в ЕГРП регистрационных действий в отношении квартиры, приостановление регистрации Росреестром по причине неполного предоставления документов или предоставления их не в том виде, который требуется по закону и т.п.).
• Риск продажи не той квартиры, которую покупатель намерен был купить.
• Риск появления ранее не известных наследников, которые не оформили свои права на проданную квартиру и уже после продажи квартиры требуют признания за ними права собственности на квартиру и прекращения права собственности покупателя.
• Риск подделки документов и обыкновенного мошенничества, которое хоть и является уголовно-наказуемым деянием, но все же на рынке купли-продажи иногда случается.
• Риск предъявления третьими лицами исков к новому собственнику-покупателю о признании за ними права на проживание в квартире.
• Риски наличия задолженности по коммунальным услугам, риски наличия несогласованных перепланировок.

 

Чтобы избежать указанных рисков, необходимо перед покупкой квартиру проверить по следующим направлениям:

• Проверить юридический статус квартиры на текущий момент.
• Проверить юридическую цепочку сделок с квартирой хотя бы за четыре года до текущей даты. При этом, надо проверить каждый договор и каждое иное основание перехода права собственности на квартиру (например, приватизация, наследование, рента, выкуп на торгах, признание права решением суда и т.п.) в части соответствия тем законам и процедурам, которые действовали на дату возникновения соответствующего права собственности. Надо проверить наличие всех необходимых для каждой сделки согласий, разрешений и соблюдение процедуры их получения. Самостоятельное проведение такой проверки человеком без юридического образования — весьма затруднительно и связано с риском существенных ошибок. Поэтому для такой проверки лучше всего обратиться к опытному юристу.
• Проверить наличие споров, арестов, обременений, запретов, отметок об оспаривании на текущую дату. Это необходимо делать ни в коем случае не ограничиваясь данными из ЕГРП, поскольку в нем содержится не более 15% информации, подлежащей проверки. Важно иметь в виду, что в выписке из ЕГРП отражается информация по состоянию на дату выдачи этой выписки. Поэтому за время между получением выписки и подачей документов на регистрацию перехода права собственности, могут произойти важные изменения в правовом статусе квартиры, например, на нее может быть наложен арест или в отношении нее могут быть заявлены третьими лицами свои права собственности или иные претензии. Опытный юрист подскажет, как лучше защититься от подобных рисков.
• Проверить самого продавца квартиры: его право собственности (не только наличие на текущую дату, но еще и законность возникновения у него или перехода к нему такого права), его полномочия на продажу и дееспособность. При этом учитывайте, что справки из психоневрологического диспансера могут быть куплены через интернет всего за 2,5 тыс. рублей каждая и поэтому не являются гарантией дееспособности продавца. Требуется более глубокая проверка.
• Проверить наличие иных лиц, которые могли быть на основании закона ранее заинтересованы в оформлении права собственности, но не сделали этого сознательно, по забывчивости или по иным причинам. В связи с этим, необходимо проанализировать возможности и шансы таких лиц на оспаривание договора купли-продажи после приобретения вами квартиры. Этот блок проверки тоже лучше доверить опытному юристу.
• Проверить наличие необходимых согласований, одобрений, разрешений на продажу квартиры и соблюдение процедуры их получения.
• Проверить наличие задолженности по коммунальным услугам и наличие несогласованных перепланировок в квартире.
• Проверить отсутствие юридических оснований для оспаривания ранее совершенных с квартирой сделок и убедиться в том, что сроки исковой давности истекли, не приостанавливались, не были возобновлены и не могут быть восстановлены.

В настоящее время на рынке появилось множество компаний, которые под видом проверки юридической чистоты, предлагают перед покупкой квартиры за сумму в 5 000 рублей услуги по простому сбору документов в Росреестре, кадастровой палате, жилищном фонде и прочих органах и учреждениях.

Однако простой сбор документов без их квалифицированного юридического анализа не является проверкой. Приобретение квартиры только в связи с тем, что все документы на нее имеются, может стать катастрофической ошибкой. Само наличие документов не свидетельствует о том, что они соответствуют закону и квартира является юридически чистой. Поэтому перед покупкой квартиры необходимо не просто собрать документы по списку, но и сделать глубокий юридический анализ этих документов с учетом обширной сложившейся судебной практики.

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»

 

Воспользоваться услугами по проверке квартиры или иного жилья на вторичном рынке перед покупкой. 

 

Наши публикации по теме:

23.10.2014. Проверка юридической чистоты квартиры на вторичном рынке жилья

27.08.2014. Особенности приобретения недвижимости в закрытых административно-территориальных образованиях