Антон Добросмыслов, юрист компании «Доверенный юрист», специально для REALTYPRESS.RU написал статью про юридическую проверку недвижимости.

Юридическая проверка недвижимости стала обязательным этапом в сделках по ее приобретению. Как следует из названия, эта процедура осуществляется для выявления юридических рисков. Почему же именно юридическая проверка является одной из самых важных и принципиальных проверок?

Ответ на этот вопрос заключается в том, что именно правильное юридическое оформление сделки влечет достижение той цели, к которой стремится покупатель — получить право собственности на недвижимость. А поскольку переход права собственности осуществляется с помощью юридических инструментов, то и проверка должна осуществляться именно юридическая.

Цели юридической проверки недвижимости

Выявление присущих недвижимости и планируемой сделке рисков, способных поставить под сомнение целесообразность приобретения недвижимости, или рисков, которые могут повлечь в будущем возможность утраты покупателем прав на недвижимость, обременение недвижимости правами третьих лиц или же повлечь для покупателя денежные расходы, не связанные с обслуживанием и использованием недвижимости по своему прямому назначению.

Задачи юридической проверки недвижимости

— Выявить риски оспаривания планируемой сделки или ранее совершенных с недвижимостью сделок, способные привести к утрате прав либо к ограничению прав покупателя на недвижимость.
— Выявить риски истребования недвижимости у покупателя после ее приобретения.
— Выявить риски установления или признания за третьими лицами прав в отношении недвижимости (права собственности, права залога, права владения или пользования, сервитута, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и т.д.).
— Выявить налоговые риски, которые могут лечь на покупателя в связи с приобретением недвижимости по определенной цене и с учетом определенного налогового статуса продавца (риск не признания расходов по приобретению недвижимости и доначисления в связи с этим налога на прибыль, риск наложения штрафов, риск признания сделки контролируемой).
— Выявить риски предъявления третьими лицами денежных требований к покупателю после приобретения им недвижимости.
— Выявить риски отказа или приостановления регистрирующим органом регистрации прав покупателя недвижимости.

Принципы юридической проверки недвижимости:

— Принцип самостоятельной проверки информации и документов, представленных продавцом недвижимости. Этот принцип означает, что всю полученную от продавца информацию и документацию надо перепроверять самостоятельно, исходя из предположения о том, что она может оказаться недостоверной.
— Принцип документального подтверждения каждого юридически значимого факта. Согласно данному принципу каждый юридически значимый факт должен иметь документальное подтверждение, без которого такой факт не может считаться действительным и на нем нельзя основывать выводы о юридической чистоте недвижимости.
— Принцип сплошного, а не избирательного изучения документов. В данном случае имеется в виду необходимость детального изучения каждого из представленных документов, а не выборочное изучение отдельных, как иногда кажется, наиболее важных документов. Каждый документ может оказаться важным. И если не обратить на что-то внимания, то можно легко потерять вложенные в приобретение недвижимости деньги.
— Принцип денежной оценки юридических рисков. Он означает необходимость денежного расчета тех расходов, которые понесет или может понести покупатель недвижимости, если реализуются те или иные риски.

Подходы к юридической проверке недвижимости:

— проверка по представленным документам;
— самостоятельный запрос документов и сбор информации;
— проверка за период не меньше срока исковой давности, а желательно хотя бы за 5 лет, предшествующих проверке;
— проверка по копиям документов должна обязательно сопровождаться сличением копий с оригиналами документов.

Этапы юридической проверки недвижимости:

— Запрос общего перечня документов.
— Запрос уточненного перечня, учитывающего специфику объекта, его юридической истории и юридического и налогового статуса продавца.
— Самостоятельный сбор информации и документов из независимых источников и баз данных в отношении недвижимости, ранее совершенных с недвижимостью сделок и в отношении самого продавца.
— Юридический анализ представленных и собранных документов и информации.
— Подготовка юридического заключения с отражением в нем юридических рисков и рекомендациями юриста о том, заключать ли сделку или нет и рекомендациями по устранению рисков.

Сроки юридической проверки недвижимости

Юридическая проверка недвижимости в среднем занимает от 7 до 14 дней со дня предоставления продавцом комплекта документов для проверки в зависимости от количества объектов недвижимости, подлежащих проверке, сложности структуры собственности и владения объектами недвижимости, типа и места резиденции продавца. Срок проверки недвижимости может увеличиваться, если по ходу проверки выявляются новые факты, сведения и обстоятельства, подлежащие проверке и прояснению.

Направления юридической проверки

Блоки и направления проверки зависят от типа проверяемой недвижимости (жилая или коммерческая) и от того, кто является продавцом (физическое или юридическое лицо: резидент или нерезидент).

Оформление результатов юридической проверки недвижимости

Результаты проведенной проверки отражаются юристами в отчете по результатам такой проверки. Правильно подготовленный отчет о юридической проверке должен содержать детальное описание юридических рисков и их правовую оценку с законодательным обоснованием рисков и ссылками на судебную практику рассмотрения таких споров, которые вызываются рисками подобными тем, которые были обнаружены при проведении проверки. Кроме того, юридическое заключение должно содержать примерную денежную оценку наступления тех или иных рисков, описание способов их минимизации или устранения и примерную денежную оценку расходов, которые могут потребоваться для устранения или минимизации обнаруженных рисков. Юридическое заключение должно содержать рекомендацию юриста о том, можно ли при обнаруженных рисках заключать сделку или от заключения сделки рекомендуется отказаться из-за крайне высоких рисков.

Использование результатов юридической проверки недвижимости

Результаты юридической проверки недвижимости имеют принципиальное значение для решения трех вопросов:
— Во-первых, имеет ли смысл при обнаруженном уровне рисков заключать сделку или лучше отказаться от нее.
— Во-вторых, как структурировать сделку таким образом, чтобы минимизировать риски покупателя с учетом интересов продавца и обнаруженных в результате проверки ограничений.
— В-третьих, какие условия включить в юридические документы, оформляющие сделку, для того, чтобы дополнительно защитить покупателя от определенных юридических рисков, как переложить ответственность за их наступление на продавца.

Ну и конечно же, как эти условия максимально юридически точно и грамотно сформулировать таким образом, чтобы они не только не противоречили законодательству и судебной практике, но и не вызывали сложности с их пониманием и толкованием, чтобы не создавали возможность двусмысленности и неопределенности.

Дополнительная польза от проверки заключается в том, что после проведения проверки и в случае возникновения споров покупатель, который провел юридическую проверку, приобретает возможность говорить о своей добросовестности и не может быть обвинен в сговоре с продавцом с целью вывода недвижимости. Результаты проверки могут быть использованы для целей дальнейшей продажи объекта. Результаты проверки могут быть использованы для привлечения кредита или страхования титула, поскольку страховая компания или банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, более благосклонно смотрят на объекты, прошедшие юридическую проверку. Хотя для целей страхования и выдачи кредита эти организации обычно проводят самостоятельную собственную проверку, результаты независимой юридической проверки все же учитываются.
Качественная юридическая проверка, которая делается не формально, т.е. только для «галочки» и самоуспокоения, а для сознательного выявления значимых юридических рисков, должна проводиться не любым юристом, а юристом, имеющим значительный опыт проверок нежилой недвижимости и сопровождения сделок с такой недвижимостью.

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»