Сделок с жилой недвижимостью на рынке много, притом как на вторичном рынке жилья, так и в новостройках. Одним из первых этапов покупки квартиры является проверка ее юридической чистоты.

 

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

И если можно самостоятельно подобрать подходящую для покупки квартиру по ее техническим параметрам (расположение, площадь, этаж, цена, т.п.), то самостоятельно выявить юридические риски практически невозможно, поскольку тут нужны профессиональные знания и навыки – это ведь не просто сбор документов по перечню, но и их правовой анализ с учетом изменяющегося законодательства и судебной практики, а также дополнительная работа с информационными базами по поиску судебных споров, действующих исполнительных производств в отношении продавца недвижимости и др. На некоторые нюансы такой проверки мы и обратим внимание в данной статье.

Проверка юридической чистоты нужна для того, чтобы выявить возможные риски покупателя в том случае, если он остановит свой выбор на данном объекте и будет покупать именно данный объект недвижимости. На практике много разных случаев и ситуаций, когда такие риски действительно имеются, притом как в отношении квартир на вторичном рынке жилья, так и в отношении квартир в новостройках.

При проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке внимание обращается на то, какие данные на сегодняшний день отражены в реестре прав на недвижимость (ЕГРП), в том числе — зарегистрировано ли право продавца на недвижимость, совпадают ли все данные с теми, что указаны в документах продавца, есть ли какие-то аресты, обременения, например, в виде ренты или залога (ипотеки).  

Также обращается внимание на то, правильно и полно ли исполнен договор, по которому сам продавец (текущий собственник) ранее приобретал данную квартиру, в том числе уплачена ли ее цена, передана ли она в фактическое владение и т.д. Например, если текущий собственник недвижимости приобретал ее ранее по договору купли-продажи и  не  оплатил ее цену, нарушив тем самым договор, то вторая сторона такого договора вправе требовать его расторжения и возврата квартиры на основании п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой иск может появиться в суде в любой момент.

Таким образом, документы об исполнении договора имеют важное значение для определения юридической чистоты проверяемой квартиры. Обращается внимание и на сроки исковой давности по предыдущим сделкам с этим жильем – если они уже истекли, то рисков значительно меньше, т.к. суды восстанавливают сроки редко и только при наличии веских доказательств уважительности причин их пропуска. Общий срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст.195 Гражданского кодекса РФ).

Также при проверке юридической чистоты жилья пристальное внимание уделяется лицам, проживающим в данной квартире, чтобы наличие таких людей не стало сюрпризом для покупателя после ее приобретения. Если в квартире проживают и зарегистрированы несовершеннолетние дети, то  проверяется и соблюдение всех правил по «прописке» таких детей в другое жилье, поскольку в случае таких нарушений суд, скорее всего, будет на стороне ребенка и предложит продавцу и покупателю решать иным правовым способом свои споры, например, расторгать договор. Но покупателю от этого легче не станет, т.к. даже при расторжении договора купли-продажи квартиры и при наличии на руках судебного решения о взыскании с продавца денег, уплаченных ему по договору купли-продажи, получить свои деньги обратно в реальности крайне трудно – исполнительные производства тянутся годами, должники скрывают свои доходы и т.д. Поэтому лучше до покупки недвижимости тщательно ее проверить и избавить себя от этих рисков и  неприятностей.

 

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

При проверке юридической чистоты квартиры в новостройке (как в уже построенном, так и в еще строящемся доме) акценты делаются на несколько иных моментах. При этом, квартиры в строящихся домах продают по различным договорам либо от застройщика напрямую, либо от третьих лиц, которые успели уже приобрести право на строящуюся квартиру и теперь его переуступают. 

Если на продажу выставлена квартира в строящемся доме, то обязательно проверяется право застройщика данного дома на продажу квартир в принципе. Так, в соответствии со статьей 3 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  застройщик вправе привлекать денежные средства от участников долевого строительства только после того, как застройщиком будет получен ряд документов, а именно: разрешение на строительство, опубликована или размещена проектная декларация и зарегистрировано право застройщика на земельный участок (право собственности, долгосрочная аренда/субаренда или в некоторых определенных законом случаях – право безвозмездного  пользования). Если все эти документы есть и они соответствуют законодательству, то застройщик вправе заключать договоры, направленные на продажу квартир в строящемся доме.

При этом, важно дать юридическую оценку документам застройщика, т.к. если документы оформлены ненадлежащим образом, то вкладывать деньги в такой строящийся объект рискованно. Например, земельный участок может быть промышленного назначения для возведения на нем промышленных объектов – в таком случае строительство жилого дома будет незаконным и без переоформления земельного участка построенный на нем жилой дом не введут в эксплуатацию.

Если же с документами застройщика все в порядке, то следующий этап – это проверка тех документов, которые застройщик предлагает подписать покупателю, в том числе договор. В идеале должен заключаться договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Но некоторые застройщики хитрят и предлагают для подписания иные договоры, которые нигде не регистрируются, например, договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи квартиры и др. Юридически отличие таких договоров значительное, поскольку по договору участия в долевом строительстве у покупателя возникает право залога на весь строящийся дом и на землю под ним, это является обеспечительной мерой на тот случай, если с застройщиком что-либо случится и он не выполнит своих обязательств. Такое право залога регистрируется и отражается в ЕГРП.  

Остальные договоры (инвестирования, будущей купли-продажи и т.п.) не подразумевают автоматического залога и вообще в целом слабо защищают права покупателя. Однако в судебной практике, что видно, например, из утвержденного 04.12.2013г. Президиумом Верховного Суда  Обзора, суды все-таки встают на защиту граждан и зачастую трактуют такие договоры в пользу покупателей, т.к. смотрят на их суть, а не название. А суть таких договоров аналогичная — это участие граждан в долевом строительстве многоквартирного дома. Однако не стоит надеяться только на справедливые суды – нужно заранее проверять все документы, которые предлагает подписать застройщик, и оценивать свои риски.

Не лишним будет при проверке посмотреть на наличие судов с участием данного застройщика, поскольку если такие суды есть и их много – это говорит о том, что данный застройщик не надежен и вполне возможно, что в будущем придется обращаться в суд за регистрацией своего права на квартиру, если застройщик не будет своевременно выполнять свои обязательства по передаче построенного жилья и всех соответствующих документов покупателю.

Также юристы обращают внимание на сопутствующие моменты, прямо не связанные с приобретением права собственности на квартиру, но все же важные для покупателя. Например, в договорах о покупке квартир в новостройках застройщиком могут быть навязаны услуги какой-то управляющей компании, которая, как правило, является дорогостоящей и неудобной, и т.д.

И только проверив жилье – будь то строящееся или на вторичном рынке – и убедившись в юридической чистоте выбранной квартиры, можно принимать решение о ее покупке и приступать к сделке.

Скачать статью «Проверка юридической чистоты квартиры» в формате PDF (Бюллетень RWAY)

15.10.2015

 

 

 

 

 

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»

 

Воспользоваться услугами юриста по юридической проверке квартиры.