Анастасия Мелихова, юрист компании «Доверенный юрист», специально для IRN.RU написала статью про особенности приобретения недвижимости в закрытых административно-территориальных образованиях.

 

Порядок заключения договора купли-продажи квартиры предусматривает совершение сторонами определенных действий для достижения желаемого результата – совершения сделки. Для этих целей Продавец оценивает и рекламирует квартиру, а Покупатель откликается на предложение. Как правило, после этих действий следует заключение предварительного договора купли-продажи квартиры и начинается процесс проверки юридической чистоты объекта и всех необходимых для сделки документов. 

На этом этапе Покупателю необходимо осуществить проверку объекта недвижимого имущества (Квартиры). Обычно в рамках проверки юридической чистоты недвижимости уточняется: во-первых, действительно ли Квартира принадлежит Продавцу, во-вторых, нет ли каких либо обременений в отношении этой квартиры (ипотека, арест), в-третьих, имеет ли продавец полномочия на ее продажу. НО существует еще один критерий проверки, который необходимо учитывать – это местонахождение Квартиры.
Такой критерий представляется важным ввиду того, что на территории России существует множество городских округов, сделки с недвижимостью пределах которых подчинены особому режиму, ввиду особой важности таких территориальных образований. Такие городские округа имеют статус закрытых административно-территориальных образований (далее «ЗАТО»). Совершение сделок с недвижимостью на территории ЗАТО регулируется положениями Закона «Об административно-территориальном образовании». № 3297-1 от 14.07.1992г.
Исходя из особого статуса ЗАТО и специального регулирования порядка совершения сделок с недвижимостью в пределах такого городского округа, при совершении таких сделок, необходимо учитывать следующие моменты:

   I. Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования».
Таким образом, если приобретаемое Вами недвижимое имущество находится на территории ЗАТО, то для совершения сделки по приобретению недвижимости Вам необходимо быть гражданином России и, кроме того:

• А) Постоянно проживать на территории ЗАТО либо иметь разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО;

Либо:

• Б) Работать на территории ЗАТО по трудовому договору, который заключен с Вами на неопределенный срок. При этом Вы должны работать только в организации (на объекте), по роду деятельности которой создано ЗАТО.

Для юридических лиц:

• В случае, когда Покупателем является юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано на территории ЗАТО и находиться на территории ЗАТО.

Рассмотрим пример: Вы приобретаете недвижимое имущество, Квартиру, находящуюся на территории Звездного городка, тогда Вы гражданин РФ, который постоянно проживает на территории Звездного городка (имеете разрешение на постоянное проживание), либо вы гражданин РФ, и работаете в организации, по роду деятельности которой Звездный городок признан ЗАТО, по бессрочному трудовому договору.

  II. Если Вы приобретаете недвижимое имущество на территории ЗАТО, но не относитесь к лицам, на которых распространяются положения п.1.ст.8 Закона, то для Вас п.2.ст.8 Закона предусмотрен особый порядок совершения таких сделок: участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 статьи 8 указанного Закона, в совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Пример: Вы не проживаете на территории Звёздного городка (ЗАТО) постоянно и не имеете разрешения на постоянное проживание, так же Вы работаете в сфере не связанной с деятельностью Федерального космического агентства, например учителем или врачом. Значит для совершения сделки с недвижимостью (покупка Квартиры) Вам необходимо совершить ряд дополнительных, но обязательных действий, предусмотренных Законом и описанных выше.

Таким образом, для покупки недвижимого имущества на территории ЗАТО, Вы должны совершить следующие действия:

• Обратиться в орган местного самоуправления ЗАТО с заявлением о принятии решения об участии в такой сделке.
• Проследить, чтобы такое решение было согласовано с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится организация или объект, по роду деятельности которых создано ЗАТО. 

Пример: Если покупка Квартиры осуществляется в Звёздном городке, решение органа местного самоуправления должно быть согласовано с Федеральным космическим агентством.

Следовательно, сделка, совершенная Вами будет недействительной, в том случае, если Вы не соблюдете условия, перечисленные в п. 2 ст. 8 ФЗ «О закрытых административно-территориальных образованиях». Это обстоятельство необходимо учитывать при проведении проверки юридической чистоты недвижимости и при подготовке к сделке с недвижимостью, расположенной на территории ЗАТО.
Подписание сторонами Договора не означает того, что все остальные этапы сделки будут беспрепятственны. В рассматриваемом примере указано, что Стороне необходимо получить решение органа местного самоуправления об участии Стороны в сделке по приобретению недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО.
Такое решение органа местного самоуправления не является существенным условием Договора, однако, отсутствие такого решения в комплекте документов, подаваемых на регистрацию, повлечет отказ в регистрации сделки.
Во избежание мошеннических действий со стороны Продавца, рекомендуем передавать сумму, подлежащую уплате, тремя этапами: саму незначительную часть суммы в подтверждение вашего намерения заключить договор по приобретению недвижимости, часть суммы после получения Вами (Покупателем) решения органа местного самоуправления, согласованного с федеральным органом исполнительной власти, часть суммы после регистрации перехода права собственности. Целесообразно включить такое условие о порядке оплаты в Договор.
В случае передачи всех денежных средств Продавцу до получения решения органов местного самоуправления об участии в сделке, возникает риск того, что Вы сотрудничайте с недобропорядочным Продавцом, который может отказаться возвращать вам уплаченные денежные средства в случае отказа органа местного самоуправления ЗАТО в выдаче разрешения на участие в сделке и возложит на вас вину за отказ в регистрации перехода права собственности, поскольку всесторонняя проверка объекта недвижимого имущества является Вашей заботой.
В результате такой ошибки, Вы не сможете стать собственником Квартиры и лишитесь денежных средств. Недобросовестное поведение Продавца, повлекшее неблагоприятные для Вас финансовые последствия, Вам придется доказывать в судебном порядке и взыскивать свои деньги с Продавца Квартиры.
Только после того как Вы получите решение органа местного самоуправления ЗАТО, согласованное с федеральным органом исполнительной власти, которому подведомственны те организации (объекты), наличие которых обусловило создание ЗАТО, Вы можете совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, либо совершать иные сделки по приобретению недвижимости. При обращении в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности решение органа местного самоуправления, с подтверждением о согласовании такого решения с федеральным органом исполнительной власти, необходимо приложить к остальным документам, продаваемым на регистрацию.

   III. Согласно абз.3 п.2. ст. 1 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях» при установлении и (или) изменении границ закрытого административно-территориального образования и при его преобразовании требования законодательства Российской Федерации об учете мнения населения не применяются.

Следовательно, в случае расширения границ ЗАТО, не будет объявлено о собрании населения муниципального образования для голосования о расширении границ муниципального образования, а значит, стороны сделки могут и не знать об изменившемся статусе муниципального образования, на территории которого находится приобретаемое Вами недвижимое имущество. А это означает, что в случае расширения границ ЗАТО к сделкам по выбранному Вами объекту недвижимости будет применен порядок, предусмотренный ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях». Если же приобретение недвижимости будет осуществлено без решения органа местного самоуправления ЗАТО, то такая сделка может быт признана недействительной. Такой риск возникает в том случае, если Вы приобретаете недвижимое имущество, находящееся в непосредственной близости от границ ЗАТО. Тогда в случае изменения границ ЗАТО, к совершаемой сделке будут применяться специальные нормы, описанные в части II настоящей статьи.

Подводя итог, можно сделать выводы о том, что приобретение недвижимого имущества на территории ЗАТО либо в непосредственной близости от такого городского округа сопряжено с совершением дополнительных, но обязательных действий, а так же, что не совершение таких действий может повлечь финансовые и правовые риски, связанные с признанием сделки по приобретению недвижимости на территории ЗАТО недействительной.