Покупка торгового центра предполагает его проверку покупателем, в том числе юридическую.

Помимо правовых нюансов, касающихся прав на объект, его обременений, законности его постройки или реконструкции, анализируются также моменты, касающиеся заявленной продавцом доходности здания.

Стоит ли покупать объект, не видя ситуацию всесторонне? Скорее, будет разумным проверять объект вне зависимости от того, продает ли его посторонний человек или знакомый. На практике бывает, что продавец сам не знает о наличии у него тех или иных проблем с объектом и узнает о них только в ходе правовой проверки, проводимой покупателем.

Например, при проверке одного из расположенных в московской области торговых центров нами был выявлен только что начавшийся судебный процесс о признании пристройки к зданию самовольной, о котором продавец не знал (иск был подан администрацией в тот период, когда шла проверка). Были обнаружены и правовые основания признания пристройки самовольной (т.е. даже если бы судебного дела на момент проверки не было, то данный риск судебных споров все равно был бы выявлен). К зданию была пристроена небольшая, но важная часть – зона разгрузки для «якорного» арендатора, продуктового сетевого магазина. Элемент здания небольшой с точки зрения метража, но значительный с точки зрения требований арендатора, т.к. для «Пятерочки», «Перекрестка» или иного аналогичного арендатора наличие погрузочно-разгрузочной зоны принципиально, что обязательно отражается в договоре аренды. Продавец скрывал от покупателя незаконность возведения данной пристройки, а про судебное дело не знал. Таким образом, проверка торгового центра показала, что приобретя данное здание, покупатель столкнется с проблемами признания пристройки к зданию самовольной (вплоть до ее сноса), судебными тяжбами с администрацией, последующими спорами с арендатором (который останется без разгрузочной зоны и будет взыскивать штрафы) и соответствующими тратами и убытками. Правовая проверка позволила покупателю оценить адекватно объект, свои риски, перспективы и принять правильное решение.  

Также важно проверить арендные отношения с крупными, долгосрочными, «якорными» арендаторами. Условия действующих договоров аренды, их надлежащее исполнение продавцом существенно влияют на доходность объекта для покупателя. На практике продавец, заключая договор аренды с долгосрочным арендатором перед продажей здания (сажая туда арендатора для привлекательности объекта), зачастую не уделяет должного внимания условиям договора аренды, в результате чего условия договора могут быть крайне невыгодными и рискованными для собственника (покупателя в том числе). Например, договором может быть предусмотрено, что собственник обязан компенсировать арендатору его затраты на ремонт или неотделимые улучшения арендуемого помещения. Иногда эта сумма фиксированная, иногда нет. На практике это может обойтись покупателю в несколько миллионов. Однако если это выявлено при правовой проверке здания, то у покупателя есть возможность сделать соответствующие расчеты и снижать цену объекта на переговорах с продавцом.

В нашей практике встречались случаи умышленного искусственного завышения арендного потока торгового центра, сокрытия факта значительного снижения размера арендных платежей. Например, в одном из проверяемых объектов, расположенных в Москве, длительное время находился сетевой арендатор – магазин электроники, в долгосрочном договоре аренды с которым суммы арендной платы была долгие годы установлена в валюте, в связи с чем рост курса валют давал значительную сумму арендного потока, высокую доходность. Именно эта привлекательная сумма была заявлена продавцом объекта при описании его доходности (за последний год доходность объекта такая-то). Однако продавец умолчал, что срок договора аренды истекает и с арендатором уже подписаны изменения в договор, согласно которым сумма арендной платы установлена в рублях, не превышает среднерыночную и существенно снижает фактический арендный поток. Это было выявлено в ходе проверки, что повлияло на оценку привлекательности объекта покупателем. Сделка в итоге состоялась, но правовая проверка и выявленные в ее ходе риски позволили покупателю объективно оценить объект, его доходность, подкорректировать свою переговорную позицию и не переплатить за объект.     

В другом случае продавец умышленно пытался создать видимость высокого арендного потока, оформив определенные бумаги. Однако в ходе проверки это обнаружилось, один из якобы крупных арендаторов оказался фактически подставным: арендуемое им помещение не только не использовалось, но и было создано незаконно, что само по себе является значительным риском для покупателя, реального дохода от этого фиктивного арендатора не было. Таким образом, помимо других рисков по объекту было выявлено, что доходность торгового центра, заявленная продавцом, фактически была ниже.

Резюмируя, можно сказать, что правовая проверка торгового центра значительно помогает покупателю выявить не только юридические риски, но и финансовые, а также удостовериться в реальности заявленной продавцом доходности здания и принять решение, видя ситуацию всесторонне.

27.09.2022

Анастасия Воробьёва, юрист компании Доверенный юрист

Заказать юридическую проверку торгового центра/коммерческой недвижимости