Юрист компании «Доверенный юрист» Мария Рябинина специально для аналитического агентства RWAY раскрыла некоторые особенности оформления приобретения квартиры в новостройке.

 

После проведения проверки юридической чистоты квартиры в новостройке, и получив положительный результат, нам не стоит расслабляться и сломя голову нести застройщику деньги. Нам еще необходимо определиться со схемой оплаты, и с самим основанием, по которому в дальнейшем Вы станете собственником новенькой квартиры.

Итак, вот установленные законодательством РФ основания и схемы продаж квартир в новостройках:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) на основании уступки прав по договору участия в долевом строительстве;

3) путем выпуска эмитентом (застройщиком) жилищных сертификатов, закрепляющих право владельцев на получение от эмитента жилых помещений;

4) посредством вступления в жилищно-строительные кооперативы;

5) посредством вступления в жилищные накопительные кооперативы.

 

Схема договора участия в долевом строительстве. На данную схему распространяются гарантии Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» а также сама государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Это означает, что Росреестром будет проведена проверка самого застройщика и проверка правомерности всего строительства в целом. Здесь никаких подвохов быть не должно, так как договор вступает в силу только после его государственной регистрации. Таким образом, договор попадает в руки уполномоченным органам, которые и проведут его правовую экспертизу. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее Вам качество выполненных работ и т.д.), Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Договор долевого участия в свою очередь должен содержать следующие  существенные условия, без соблюдения которых он не будет считаться заключенным:

1. Определение конкретной возводимой квартиры полностью в соответствии с проектной документацией. Должен быть указан строительный адрес, корпус, этаж, номер, общая и жилая площади и количество комнат.
2. Срок передачи Вам как дольщику готового объекта. Здесь рекомендуется указывать конкретный срок, который как правило исчисляется днями либо месяцами со дня ввода дома в эксплуатацию, поскольку изначально дом должна принять госкомиссия, и лишь после этого ключи от квартиры будут переданы Вам. В своей рекламе застройщики как всегда пишут вполне приемлемые сроки, так что если рекламные сроки не находят своего отражения в договоре, то Вы можете предъявлять застройщику претензии о распространении недобросовестной рекламы.
3. Цена договора, также срок и порядок ее оплаты. Здесь Вам необходимо убедиться, что цена в договоре не может быть изменена, и установлена в конкретной и твердой денежной сумме, так что если после заключения договора застройщик будет требовать внесения дополнительных денег, и если о подобном нет ни слова в договоре, то Вы имеете право ответить твердым отказом. Старайтесь выбрать безналичный способ оплаты, то есть перевод денег на конкретный счет застройщика, причем обратив внимания что реквизиты получателя должны принадлежать именно застройщику, то есть той компании, которую Вы предварительно проверяли на предмет правомерности строительства. Если же застройщик настаивает на внесении Вами денег в кассу, то обязательно сохраните документ, подтверждающий данную оплату.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не должен быть менее пяти лет. И если в указанный срок Вами будут обнаружены недостатки в новой квартире то Вы вправе требовать от застройщика бесплатного устранения этих недостатков либо возмещения расходов которые Вы понесли на их самостоятельное устранение.

Схема уступки прав по договору участия в долевом строительстве. При данной схеме Вы своего рода меняетесь местами с другим дольщиком, который уже заключил договор с застройщиком и передает Вам свои права по заключенному договору.  В данной ситуации оформляется договор уступки прав, который в свою очередь подобно основному договору также подлежит регистрации в Росреестре. Указанный договор это своего рода классический случай перемены лиц в обязательстве, при котором застройщик остается прежним, но другой стороной договора вместо прежнего дольщика становитесь Вы. Возможны случаи, когда образуется целая цепочка дольщиков передающих свои права, и включать себя в эту цепочку весьма рискованно, так как кто-то из прежних дольщиков может оспорить какой-либо договор в связи с тем чьи-либо интересы могут быть нарушены и т.д. В общем, суть Вам понятна, что если по каким-либо причинам один из договоров переуступки прав будет признан недействительным, то Вы, являясь конечным приобретателем, лишитесь прав на получение квартиры.

Выпуск эмитентом (застройщиком) жилищных сертификатов, которые по своей сути являются особым видом облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющим право их собственника на приобретение квартиры при условии приобретения необходимого пакета жилищных сертификатов. Другими словами, сертификаты это своего рода ценные бумаги, и располагая которыми Вы можете заключить договор купли-продажи с застройщиком на приобретение квартиры, оплатив в любой форме оставшуюся стоимость квартиры. Все сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, совершаются в простой письменной форме, и не требуют какой либо государственной регистрации и нотариального удостоверения.  Главное, что при покупке жилищного сертификата обратить внимание на срок действия сертификата, предварительные условия заключения договора купли-продажи квартиры, схему индексации, указание на минимальное количество сертификатов дающее право на покупку квартиры.

Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При данной схеме с целью удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется юридическое лицо – ЖСК или ЖНК, утверждается устав, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, между такими кооперативами и застройщиком  заключаются договоры инвестирования, правда законодатель прямо подобные ситуации не урегулировал, поскольку при договоре инвестирования цель стоит в получении прибыли, а не в удовлетворении потребности жилья, однако, видимо это один из немногих реальных вариантов хоть как-то оформить взаимоотношения кооператива с застройщиком.

Само жилое помещение в дальнейшем предоставляется на основании решения общего собрания членов кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.  То есть, по сути, между кооперативом и Вами (как членом кооператива) заключается договор паенакопления, при этом в силу п.4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, член ЖНК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение.

Приобретение квартиры от застройщика по указанному основанию вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулировано соответствующими законами. Суть договора заключается в том, что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру, а Вы  должны уже в свою очередь внести пай. Здесь нужно быть начеку, поскольку все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом.

Что касается именно ЖСК, то  такой вид договора приобретения квартиры от застройщика встречается тоже довольно часто. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Казалось бы, очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых распределяется жильё.

Возможны варианты, когда застройщик предложит Вам иные схемы оплаты, к примеру, заключение предварительного договора либо вексельную схему. Не рекомендую Вам соглашаться, поскольку подобные схемы являются так называемыми ”серыми“, соответственно оплачивая по ним квартиру Вы можете стать жертвой мошенничества, поскольку данные схемы фактически направлены на обход предписанных, и лишают Вас как дольщика необходимых гарантий.

 

Мария Рябинина, юрист компании «Доверенный юрист»

Скачать статью Оформление квартиры в новостройке в формате PDF.