Инвестиции в недвижимость – значительная ниша рынка. Квартиры, апартаменты, нежилые помещения на первых этажах жилых домов часто покупаются людьми для последующей сдачи в аренду. Перед покупкой того или иного объекта разумно будет изучить вопросы последующего использования недвижимости, в том числе возможные цели использования, ставки аренды, налоговые платежи, вопросы, связанные с последующей продажей объекта.
Например, квартиру можно сдать в наём для целей проживания в ней, т.к. это ее прямое назначение. А вот сдать для целей проживания нежилое помещение на первом этаже жилого дома нельзя, т.к. это противоречит его назначению.
Относительно налогов можно заметить, что стандартное налогообложение для физического лица (без статуса индивидуального предпринимателя) – это налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. При этом в настоящее время в качестве эксперимента действует режим «налога на профессиональный доход» с пониженной налоговой ставкой (4 или 6 % — в зависимости от ситуации/арендатора), но его можно применять только к доходам от сдачи в наём жилого помещения (например, квартиры). Однако доходы от сдачи в аренду нежилых помещений под этот режим не подпадают. Таким образом, применить данный режим под 4-6% при сдаче в аренду нежилого помещения на первом этаже жилого дома или апартаментов не получится. Сдавая же в наём квартиру данный режим налогообложения (4-6%) применить можно.
Так, в соответствии с подп.3 п.2 ст.6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Это же следует из разъяснения Министерства финансов РФ (письмо от 24 февраля 2022 г. N 03-11-11/12806), в котором указано, что исходя из положений пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений специальный налоговый режим НПД не применяется. Указанное ограничение введено законодателем с целью не допустить сокращения поступлений доходов в бюджетную систему Российской Федерации в связи с переходом на более льготный налоговый режим индивидуальных предпринимателей, чья деятельность связана со сдачей в аренду нежилых помещений.
Также разумно провести юридическую проверку выбранной квартиры, апартаментов или иного нежилого помещения во избежание рисков и для понимания ситуации по объекту, в т.ч. чтобы знать о предстоящих расходах после его покупки.
04.10.2022
Анастасия Воробьёва, юрист компании Доверенный юрист