| Гостиничный бизнес не только прибылен, но и престижен. Продавать такое предприятие, с налаженной системой автономного функционирования, возможно только ради получения значительной прибыли. Ввиду этого, а также из-за значительной суммы подобной сделки все документы, необходимые для работы бизнеса, а также подтверждающие его юридическую чистоту, подлежат тщательной проверке грамотным и опытным юристом. | Заказать юридическую проверку бизнеса |
Невозможно описать точную и подробную систему проверки гостиницы или отеля перед покупкой, так как перечень инстанций и разрешительных документов, выданных ими, может меняться в зависимости от региона и особенностей местного законодательства. Однако можно привести целый ряд нормативно-правовых актов, напрямую касающихся деятельности гостиницы и обязательных к изучению для полноценной юридической проверки. Важнейшие среди них: Гражданский кодекс, регулирующий деятельность и ответственность юридических лиц, Закон о защите прав потребителей, федеральные законы об основах туристической деятельности, правовом положении иностранцев и миграционном учете, а также постановление правительства о правилах предоставления гостиничных услуг.
Проверка активов гостиницы или отеля
Ключевыми активами гостиницы или отеля являются здание и земельный участок, на котором оно стоит. Это касается случаев, когда предприятие расположено в собственном здании. Если предприятие арендует площади (что редкость, так как в большинстве случаев это не выгодно из-за влияния сезонности на работу большинства гостиниц), основным документом, подлежащим проверке станет договор аренды, который обязательно должен быть долгосрочным, а также включать пункты с подробными условиями возможности, границы и частоты повышения арендной платы, а также досрочного расторжения договора.
Важно: если здание не было построено специально для гостиницы, а является выкупленным, необходимо подтвердить, что оно было переведено в нежилой фонд, как того требует законодательство. Также надо убедиться в наличии разрешения на перестройку существующего здания, выданного комитетом по охране памятников.
Далее, помимо разрешения на строительство или перепланировку, правоустанавливающих и идентификационных документов, проверяется акт ввода в эксплуатацию, подписанный всеми членами Межведомственной комиссии, о соответствии построенного здания утвержденной проектной документации и всем требованиям, предъявляемым законодательством. В Межведомственную комиссию входят представители местной администрации, архитектурного и строительного комитета муниципального образования, Противопожарного и Роспотребнадзора. Конечный список участников комиссии утверждается местной администрацией. Акт подкрепляется согласовательными документами на подключение гостиницы к городским водным, газовым и электросетям.
Продавец бизнеса должен предоставить свидетельство о регистрации гостиницы в местном бюро регистрации и получении ею учетного номера. Вывеска с наименованием гостиницы должна быть зарегистрирована в органах местного самоуправления, которые также должны выдать разрешение на рекламу.
Здание гостиницы должно иметь санитарный паспорт объекта и заключения пожарной инспекции по результатам последних проверок. Противопожарной безопасности в гостиницах уделяется не меньше внимания, чем соблюдению санитарно-гигиенических норм, а значит, тщательной проверке подвергается организация и функционирование систем обнаружения, оповещения, пожаротушения и эвакуации людей из здания.
Проверка регистрации предприятия и полномочий его представителя или продавца
Если речь идет о покупке мини-гостиницы, с фондом размещения менее 50 номеров и не имеющей ресторана, собственник предприятия может быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то есть работать без образования юридического лица. В таком случае, если покупатель также является индивидуальным предпринимателем, ему необходимо лишь зарегистрировать в Налоговой инспекции новые коды деятельности (55.12 — для гостиницы без ресторана) и перезаключить действующие договора, обеспечивающие работу гостиницы, на себя.
Крупная гостиница, особенно работающая по договору франчайзинга, должна быть оформлена на юридическое лицо, наиболее выгодной формой которого является Общество с ограниченной ответственностью. В этом случае важнейшей частью юридической проверки является изучение всех уставных документов ООО и документов, подтверждающих регистрацию юридического лица в налоговых органах. На основании этих документов, в частности, Устава ООО, проводится проверка полномочий представителя юридического лица, действующего на основании доверенности или без нее (в случаях, предусмотренных законодательством, а именно, Гражданским кодексом).
Сертификация и лицензирование
Закон не требует обязательного лицензирования гостиничного бизнеса, однако добровольная сертификация желательна. Это обусловлено тем, что присвоение гостинице или отелю категории (пресловутых звездочек), производиться на основании подтверждения путем сертификации принадлежности гостиницы к определенной категории в соответствии с Приказом Минкультуры от 11.07.2014 N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».
Если гостиница принимает иностранных гостей, при ней должна работать туристическая фирма, имеющая референс-номер, выданный Министерством иностранных дел, позволяющий оказывать иностранцам визовую поддержку. Чаще всего турфирму открывают на то же юридическое лицо, которому принадлежит гостиница, а значит, она входит в сделку по продаже бизнеса.
Любой гостинице, имеющей ресторан, необходимо наличие лицензии на продажу алкоголя и табачной продукции. Желательно наличие сертификата на ресторан, хотя его получение также добровольно. Если гостиница оказывает дополнительные услуги (химчистка, парикмахерская, косметологический кабинет), проводится юридическая проверка по соответствию надлежащего юридического оформления этих услуг и наличия всех требуемых сертификатов либо лицензий.
Соответствие гостиницы экологическим, санитарным и прочим нормам
Главным документом, в котором перечислены все основные нормативные акты, предъявляющие требования к гостиницам, является ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования».
Важнейшими документами, относящимися к соблюдению санитарных и экологических норм, это Программа производственного контроля и Санитарно эпидемиологическое заключение на вид деятельности.
Программа производственного контроля гостиницы или отеля
Программа контроля имеет решающее значение для бесперебойной работы гостиницы и прохождения ею всех проверок контролирующих органов, включая Роспотребнадзор. В ней содержится не только обязательный перечень, но и регулярность проведения всех профилактических и контрольных мероприятий по соблюдению санитарно-гигиенических норм. Своевременное выполнение всех пунктов Программы производственного контроля (ППК) обязательно и подтверждается журналом учета. Так как многие проверки государственных органов касаются исключительно документации, тщательная проверка ППК является необходимым элементом юридической экспертизы.
Что должна содержать в обязательном порядке ППК гостиницы или отеля:
- параметры технического и санитарного состояния, а также перечень и сроки профилактического обслуживания всех инженерных систем гостиницы, включая системы вентиляции и кондиционирования, отопительные, канализационные и прочие;
- сведения о первичных и обязательных периодических медицинских осмотрах всех работников предприятия, к которым предъявляются соответствующие требования;
- результаты и порядок исследований качества всей выпускаемой продукции;
- экспертную оценку санитарно-эпидемиологического состояния участка, на котором расположена гостиница, на начало ее работы и регулярность повторных исследований, позволяющих судить о влиянии функционирования предприятия на экологию территории.
Санитарно эпидемиологическое заключение на вид деятельности
Получение в Роспотребнадзоре санитарно-эпидемиологического заключения на вид деятельности обязателен и для физических и для юридических лиц. Оно подтверждает соответствие производимых товаров или оказываемых услуг санитарно-эпидемиологическим нормам, установленным законодательством Российской Федерации и дает право ИП или ООО на осуществление предпринимательской деятельности.
Санэпидзаключение выдается на основании лабораторно подтвержденных исследований всех видов производимой продукции, официальным заключений о соответствии производства всем санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам и требованиям, а также экспертного подтверждения достоверности и актуальности всей предоставленной документации.
Действие правильно оформленного санэпидемзаключения, выданного гостинице, не имеет срока истечения.
Обслуживание бизнеса
Бесперебойное функционирование гостиницы гарантируется массой договоров, актов, заключений и журналов учета, включая целый ряд обязательных:
- договоры на вывоз твердых бытовых отходов и утилизацию люминесцентных ламп и просроченных пищевых продуктов из ресторана;
- договоры на периодическое проведение дезинсекции, дезинфекции и дератизации ресторана и гостиницы, а также дезинфекции систем вентиляции и кондиционирования;
- договоры на проведение регулярных медицинских осмотров персонала гостиницы, в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими нормами;
- договоры на проведение очистных работ, стирки белья, контроля оборудования и проведения специальных обследований;
- журналы учета всех плановых мероприятий, предусмотренных Программой производственного контроля;
- журнал учета опасных химических веществ, необходимых для поддержания санитарно-гигиенических норм в гостинице;
- журнал обслуживания вентиляционных и прочих систем отеля;
- протоколы лабораторных анализов воды и смывов и прочее.
Ресторан в гостинице
Ресторан сам по себе требует значительного количества разрешительной и согласовательной документации. Не зависимо от того, расположен он отдельно или внутри другого предприятия, например, гостиницы, к ресторану предъявляются все требования, стандартные для организаций общественного питания.
Заключение
К юридической экспертизе гостиницы перед покупкой необходимо относиться не менее внимательно и ответственно, чем к финансовой проверке ее прибыльности. Так как накопленные юридические риски, выявление которых и является целью экспертизы, могут в дальнейшем полностью подорвать работу предприятия или нанести существенный экономический урон из-за приостановки деятельности либо наложения штрафных санкций.
Надо понимать, что юридическая проверка не ограничивается рассмотрением всех договоров и прочих документов. Это еще и проверка отсутствия претензий со стороны контролирующих органов и партнеров предприятия, поиск и выяснение стадии судебных исков или других негативных факторов, способных нанести ущерб новому владельцу бизнеса через материальные потери или утрату деловой репутации приобретаемой компании.
Так как гостиничный бизнес постоянно находится во взаимодействии с множеством государственных органов, вся информация о текущем состоянии дел может со временем терять актуальность. Вместе с тем, только имея на руках все выводы касательно юридической чистоты бизнеса, можно принимать решение о его покупке, а также делать выводы о соответствии предприятия заявленной стоимости.