К нам обратился Клиент, который хотел купить помещение свободного назначения в новом жилом доме на первом этаже для дальнейшей сдачи в аренду. Поскольку дом еще не был построен, то планировалось заключить договор уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, который должен был уступить свои права требования к Застройщику в пользу нашего Клиента. Предполагалось, что право требования будет приобретено физическим лицом, которое впоследствии оформит право собственности на помещение, полученное по договору участия в долевом строительстве.
Перед нами стояла задача проверить юридическую чистоту объекта и в дальнейшем сопроводить сделку.
Получив контакты Продавца, мы запросили у него все необходимые документы для проверки.
Документы, касающиеся строительства, были в порядке. Продавец, уступающий право требования на нежилое помещение, получил такое право от застройщика по договору долевого участия в строительстве. Продавец, являющийся юридическим лицом, еще не успел зарегистрировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) договор долевого участия в строительстве, но к дате подписания договора уступки права требования обещал зарегистрировать договор долевого участия. Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право требовать передачи построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости считается возникшим и может быть уступлено только с даты регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП.
Проведенная нами проверка показала, что Застройщик и Продавец права требования являлись аффилированными лицами через органы управления. Кроме того, единственный акционер ООО, являющегося застройщиком, входил одновременно в органы управления Продавца. Это означало, что для Продавца договор участия в долевом строительстве являлся сделкой с заинтересованностью, которая подлежала одобрению.
Обязанность Продавца, который выступал по договору долевого участия в строительстве участником такого строительства, по оплате участия в строительстве была не исполнена путем оплаты денежных средств, а погашена на основании зачета между ним и Застройщиком.
Было очевидно, что Застройщик и участник долевого строительства не хотели лишний раз прогонять между собой деньги, оплачивать налоги, поэтому решили погасить обязательство участника по оплате зачетом встречных требований. Необходимо было дать оценку юридическим рискам такого зачета. Для этого нам требовалось понять условия и правовые основания возникновения тех обязательств Застройщика и участника долевого строительства, которые были взаимно зачтены.
Для этих целей мы запросили у Продавца (участника долевого строительства) документы, которыми оформлялся зачет встречных требований, и все сопроводительные документы, из которых мы надеялись понять, существовали ли в действительности между сторонами те обязательства, которые были зачтены. Документы были представлены, но их оформление вызывало множество спорных вопросов. Отсутствие зачтенных обязательств, как и неправильное оформление самого зачета требований, его недействительность, создавало риск того, что Продавец мог считаться не оплатившим участие в строительстве, а значит, не мог уступить нам такое неоплаченное право, поскольку, согласно ч. 1 ст. 11 ФЗ №214, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Но самым принципиальным риском, который был нами обнаружен, стало то, что в обществе-Продавце, которое должно было уступить Клиенту право требования по договору участия в долевом строительстве, одновременно два лица осуществляли функции единоличного исполнительного органа. На тот момент законодательством это не допускалось.
Согласно уставу Продавца такими лицами являлись Президент, который был единоличным исполнительным органом, и Генеральный директор, который согласно уставу выполнял функции единоличного исполнительного органа, хотя и не был назван в качестве единоличного исполнительного органа. Полученная нами выписка из реестра юридических лиц подтвердила, что в реестре числится два единоличных исполнительных органа управления. Таким образом, получалось, что в обществе существовало два параллельных органа управления. Из разговора с юристом Продавца стало понятно: Продавец уверен в том, что оба этих лица вправе заключать любые сделки от имени общества без доверенности. Однако, что странно, сам договор долевого участия в строительстве был заключен Президентом, но договор уступки права требования по этому договору с Клиентом собирался подписывать Генеральный директор Продавца.
По итогам детального изучения устава Продавца нам стало очевидно, что единоличным органом управления, имеющим право подписывать договор и уступать Клиенту право требования по договору уступки, является только и исключительно Президент. Все иные лица, в том числе Генеральный директор, могут действовать только на основании доверенности, выданной Президентом. Однако Продавец настаивал на том, что все документы по сделке будет подписывать именно Генеральный директор, а не Президент, хотя только Президент являлся лицом, имеющим право подписывать соглашения и договоры.
Таким образом, проверка юридической чистоты объекта выявила три основных риска:
- Риск оспаривания договора долевого участия в строительстве по основанию заинтересованности участника в сделке. Для Застройщика договор долевого участия тоже был сделкой с заинтересованностью, но не подлежал одобрению в связи с тем, что заключение таких договоров является для него обычной хозяйственной деятельностью, а потому не подлежит одобрению.
- Риск предъявления Застройщиком требований по оплате по договору долевого участия в строительстве и связанные с этим риски финансовых потерь либо риск утраты прав на недвижимость в случае неоплаты таких требований.
- Риск оспаривания сделки по уступке Продавцом Клиенту прав требования по договору участия в долевом строительстве, что означало бы для Клиента невозможность стать собственником недвижимости и необходимость взыскания в дальнейшем с Продавца уплаченных ему денег.
Предложенные нами варианты устранения обнаруженных рисков были отклонены Продавцом. Клиент же не намерен был принимать на себя эти риски, поэтому решил отказаться от приобретения объекта с такими рисками. Сделка не состоялась, но Клиент сохранил свои деньги, что позволило ему подыскивать более чистый с юридической точки зрения объект.
15.09.2015
Мария Рябинина, юрист компании «Доверенный юрист»
Скачать статью «История покупки помещения свободного назначения в жилом доме» в формате PDF («Бюллетень RWAY«, октябрь 2015 г. N247).
Воспользоваться услугой по сопровождению сделок и проверке объекта недвижимости.