Приобретение различного типа квартир на вторичном рынке (то есть не новостроек, а квартир, уже бывших в употреблении) является одним из самых популярных типов  сделок в сфере оборота недвижимости у нас в стране. Несмотря на активное жилищное строительство и постоянное появление новостроек на рынке —  вторичный рынок стабильно демонстрирует отличные показатели. Но, как и при всякой сделке – приобретение квартир любой площади на вторичном рынке имеет ряд подводных камней.

Прежде всего, обеспокоенность покупателей вызывает юридическая чистота приобретаемой квартиры. Большие деньги, затрачиваемые на сделки с недвижимостью вызывают серьезное волнение покупателей квартир. Никому не хочется остаться у разбитого корыта и лишиться и потраченных денег и свежеприобретенной квартиры.

Но в ряде случаев различные неприятные ситуации при продаже квартир все-таки возникают. Прежде всего расторжение сделок по купле-продаже квартир по инициативе судебных и правоохранительных органов возникает из-за ограничений на право собственности.

Рассмотрим поподробнее, какие ограничения на право собственности на недвижимость может возникать на вторичном рынке и каким образом вы сможете избежать неприятных сюрпризов.

Оговоримся, что проверка юридической надежности приобретаемой квартиры обычно закладывается в услуги риелторского агентства. Однако, исходя их старого и до сих пор верного правила «доверяй, но проверяй» покупателю рекомендуется не полностью полагаться на качественную работу риелторов, а контролировать проведение всех мероприятий по проведению юридической надежности приобретаемой квартиры.

 

Документальная проверка

Начальным этапом проверки безупречной юридической надежности квартиры, приобретаемой на вторичном рынке является работа с документами и проверка их. В настоящее время вся информация о смене собственников квартир и других объектов недвижимости концентрируется в государственном ведомстве – Росреестре. Именно это ведомство с 1999 года занимается регистрацией всех прав на недвижимое имущество, а следовательно, вся судьба приобретаемой квартиры, история владения и информация о предыдущих владельцах фиксируется именно в базе этого ведомства. Таким образом, для того, чтобы получить сведения о том, что лицо (или лица), представляющиеся продавцом квартиры таковыми и являются вам необходимо посмотреть в выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Как правило, такой документ уже имеется в комплекте бумаг, предоставляемых продавцом квартиры. Там же имеется и свидетельство о праве собственности на квартиру.

Это бумага, конечно же выглядит важно и имеет красивую печать и подпись, но, учитывая уровень развития современного печатного дела – изготовить самостоятельно такую бумагу даже в домашних условиях не представляется уж такой невыполнимой задачей. Поэтому покупателю настоятельно рекомендуется либо получить такую выписку на квартиру самостоятельно, либо осуществить эту процедуру совместно с агентом по продаже недвижимости. И даже работая в паре с риелтором, пользуясь описанным принципом тотального недоверия лучше всего получить такую выписку в учреждении Росреестра лично. Такой подход важен еще и потому, что для проверки юридической надежности приобретаемой квартиры вам необходимо получить как можно более свежую, актуальную выписку из реестра. Ее предоставление является платным, она будет стоить определенных денег, но поверьте – оно того стоит.

 

Сведения, имеющиеся в выписке

Получив на руки из окошка Росреестра выписку об объекте недвижимости, который вас заинтересовал, как объект покупки — ознакомьтесь с находящейся в ней информацией. Для вас будут важны следующие сведения:

-дата, когда была оформлена выписка,

-регистрационный кадастровый номер объекта недвижимости, назначение объекта недвижимости, адрес квартиры и ее адрес,

-сведения о владельце объекта недвижимости, описание прав собственности.

Самым важным пунктом, который вы прочитаете в выписке из реестра будут сведения о наличии (или отсутствии) ограничений на право собственности на приобретаемую квартиру. В выписке должны быть обозначены даты и номера решений, согласно которым на право собственности на квартиру накладывались ограничения и сведения об инициаторах этих ограничений.

«Свежесть» сведений, перечисленных в выписке Росрестра является очень важным аспектом. Дело в том, что ситуация с ограничениями на право собственности может быть ограничена одним судебным решением, буквально в один день, так что если процедура продажи-покупки квартиры растягивается на длительное время рекомендуется получать выписку непосредственно перед передачей задатков на приобретаемую недвижимость, и, возможно сразу перед сделкой по продаже, особенно, если сумма сделки является очень большой. В дальнейшем, при оформлении сделки и регистрации ее непосредственно в Росреестре проверку отсутствия ограничений проводится уже сотрудниками агентства.

 

«Судьба» квартиры

Уже упоминалось, что регистрация прав на недвижимое имущество в Росреестре начала происходить с 1999 года. До этого время информация о переходах права собственности концентрировалась в БТИ – бюро технической инвентаризации. Таким образом, для того, чтобы полностью проследить «судьбу» квартиры, построенную до 1999 года, вам или вашему агенту необходимо обратиться еще и в БТИ. В полной уверенности о законности всех переходов прав собственности вы можете быть уверены только тогда, когда полностью отследите все эпизоды переходов прав собственности, начиная с того момента, когда квартира была построена или приватизирована.

 

Неспокойные жильцы

Кроме того, следует обращать внимание не только на собственников (владельцев) квартиры, но и на ранее проживавших в ней жильцов. Для того, чтобы добыть сведения о всех жильцах квартиры вам необходимо наведаться в паспортный стол управляющей компании, которая эксплуатирует интересующий вас объект недвижимости. В целях получения выписки из учетного листа вам необходимо обратиться к паспортисту вместе с владельцем квартиры. Попросите действующего владельца пояснить, кем являлись жильцы, которые в разные периоды были прописаны в продаваемой квартиры за то время, когда ее владельцем являлся ваш продавец.

 

 

«Подводные камни» на вторичном рынке и способы их предупреждения

Основными проблемными «подводными камнями», возникающими при продаже квартир на вторичном рынке являются следующие ситуации:

 

Споры между наследниками владельцев квартиры

Очень неприятный сюрприз может ожидать покупателя квартиры в том случае, если между наследниками предыдущего владельца квартиры возникнет спор. Чтобы избежать возникновения такой неприятной ситуации вам следует убедиться, что право собственности на покупаемую квартиру не возникло из права наследства. Если же квартира была унаследована, то попросите у ее владельца соответствующий нотариально заверенный документ, в котором должно быть написано, каким нотариусом и когда было удостоверено право наследства. Не поленитесь и позвоните этому нотариусу и попросите его проверить действительность подписанного им документа, а также поинтересуйтесь, не было ли оспорено завещание.

 

Споры между бывшими супругами при расторжении брака

При покупке квартиры внимательно изучите весь паспорт продавца. Если имеется отметка о браке — поинтересуйтесь у продавца, состоит ли он в браке до сих пор. Также сверьте дату покупки квартиры вашим продавцом и дату заключения его брака. В том случае, если квартира куплена в браке, то несмотря на все, что написано в свидетельстве о праве собственности – супруг или супруга имеют право при расторжении брака  претендовать на раздел совместно нажитого имущества. Но давайте понимать, что обида супругов при разводе может быть безмерна и может толкнуть бывших любящих мужа и жену на самые странные поступки. Чтоб предотвратить такой внезапный поворот ситуации, при заключении сделки по переходу права собственности вам обязательно потребуется согласие супруга предыдущего владельца квартиры.

В том случае, если брак расторгнут в период существования права собственности – настаивайте на том, чтобы бывший супруг или супруга дали такое разрешение.

 

Выписанный осужденный житель квартиры

Изучив в паспортном столе сведения о лицах, которые ранее были зарегистрированы в покупаемой вами квартире, обратите внимание на лиц, которые не были выписаны по собственному желанию. Если таковые имеются, то займитесь распросами и пострайтесь выяснить судьбу этих людей. При этом вопросы лучше всего задавать независимо продавцу квартиры и сотруднику паспортного стола. Для этого вооружитесь шоколадом и шампанским. Затраты небольшие, а полученная информация может стать решающей в сохранении очень и очень большой суммы денег. Вариантов выписки не по собственному желанию может быть несколько. Наиболее щекотливой является ситуация, когда лишение регистрации происходит в отношении лица, отправленного в «места не столь отдаленные». В этом случае вам необходимо удостовериться в полной законности произведенного действия.

Несколько более простой является ситуация с лицом без вести пропавшим. Чтобы обойти этот камень — вам необходимо удостовериться о наличии судебного решения, признавающего лицо без вести пропавшим. С копией такого решения вы должны исповедовать тот же принцип недоверия, как и с получением выписки из единого реестра прав на недвижимость из Росреестра и нотариально заверенного решения о вступлении в наследство. То есть вам лучше получить копию судебного решения о признании человека без вести пропавшим в том суде, где оно выносилось, и получить его самостоятельно.

Конечно, официально срок давности по признанию недействительными сделок с недвижимостью (то есть срок, в течении которого предыдущий владелец или иное лицо, претендующее на вашу будущую квартиру может претендовать на оспаривание сделки) по российскому законодательству составляет три года, историю выписанных жильцов все-таки лучше изучить за более глубокий период. Прошлое иногда может давать очень неприятный осадок.

 

Здесь помню, здесь не помню

Особую настороженность у покупателя квартиры на вторичном рынке также должно вызывать странное поведение хозяев квартиры. Обращайте внимание на аспекты поведения, которые могут свидетельствовать о возможной неадекватности. Человек – это очень сложный организм, и узлы его управления могут дать неожиданный сбой. Владелец квартиры (или его родственники) могут заявить, что на момент совершения сделки он являлся недееспособным. Действительно в 177 статье российского Гражданского кодекса такая возможность обозначена.

Чтобы предотвратить неприятный сюрприз при подозрениях на возможную неадекватность вы можете фиксировать ход переговоров и заключения сделки с использованием средств аудио или видео записи.

 

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»