Законодательство не содержит понятие «дарственная». Однако в разговоре люди часто использую слово «дарственная», когда говорят о дарении какого-либо имущества. Оформление дарственной означает ни что иное, как заключение договора дарения.
Чаще всего сделки дарения недвижимости происходят между родственниками. Цели могут быть любыми: от помощи в расширении жилплощади молодой семье до экономии на каких-либо обязательных платежах. В любом случае к сделкам такого рода нужно подходить максимально ответственно.
В чем отличие оформления дарственной на квартиру от других сделок с ней? Главное условие дарения – безвозмездность. Передача квартиры ее владельцем новому собственнику осуществляется только на безвозмездной основе, то есть оплата или какие-либо встречные требования в таком договоре предусмотрены быть не могут. Если стороны прописали в договоре дарения какие-либо финансовые или иные обязательства для одаряемого, такая сделка считается ничтожной и не влечет никаких правовых последствий.
Оформление дарственной на квартиру имеет ряд преимуществ по сравнению с куплей-продажей. Прежде всего после продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, бывший собственник обязан заплатить налог с полученных по сделке доходов. В свою очередь, в случае дарения квартиры на дарителя налоговые обязательства не возлагается. Кроме того, получение недвижимости в дар, а не по сделке купли-продажи, помогает подстраховаться на случай развода. В соответствии со статьей 36 Семейного кодекса РФ, имущество, подаренное одному из супругов, не является совместной собственностью и поэтому не подлежит разделу при расторжении брака. Другими словами, квартира, дом или иное имущество, полученное одним из супругов на основании оформленной в его пользу дарственной, принадлежит только ему и не подлежит разделу с другим супругом в случае развода супругов и расторжения брака.
Кто не может быть дарителем? Гражданским кодексом установлен ряд условий для оформления дарственной. Прежде всего не могут отчуждать имущество в дар дети, не достигшие 14 лет, недееспособные граждане, а также их законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут оформить дарственную с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (необходимо будет также последующее письменное одобрение сделки с их стороны). Получать имущество на основании дарственной тоже могут не все: статьей 575 Гражданского кодекса наложен запрет на получение имущества в дар государственными служащими в связи с их должностными обязанностями, работниками сферы образования, здравоохранения и социальной поддержки от имени граждан, от клиентов или их родственников.
Оформляя дарственную, следует помнить, что дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только по согласию всех участников совместной собственности.
Несмотря на то что нотариального заверения договор дарения не требует, составлять его в произвольной форме нельзя. Какую обязательную информацию должен содержать договор такого рода?
В договоре дарения должны быть указаны фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные сторон, все необходимые характеристики отчуждаемого имущества (точный адрес квартиры или дома, площадь, количество комнат, этаж, на котором расположена квартира, и общая этажность дома), а также его условный номер. В случае, если предметом договора является доля в квартире или жилом доме, следует указать ее размер.
Должны быть приведены ссылки на документы, на основании которых даритель является собственником (договор, по которому недвижимость перешла в его собственность, и свидетельство о государственной регистрации прав). Необходимо также включить пункт, гарантирующий отсутствие обременений на отчуждаемое имущество.
Если в договоре дарения указано лицо, действующее по доверенности, следует указать реестровый номер доверенности, когда и кем выдана доверенность.
В каких случаях по закону возможен отказ дарителя от передачи имущества в дар или возврат уже подаренного имущества первоначальному собственнику? Статьей 577 Гражданского кодекса установлено, что даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Основанием для отмены дарения могут служить противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю (покушение на жизнь или причинение вреда здоровью). В случае смерти дарителя по вине одаряемого, оспорить в суде договор дарения могут его наследники. Кроме того, даритель может отменить дарение, если действия нового собственника по отношению к полученной недвижимости могут привести к ее повреждению или утрате.
Что необходимо проверить, получая квартиру в дар, чтобы избежать проблем в случае незаконного отчуждения и возможного оспаривания сделки по дарению квартиры?
Прежде всего документы, подтверждающие право собственности дарителя на недвижимость, свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость. Следует убедиться, что в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован. Если квартира была приобретена в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на дарение этой квартиры, в противном случае он может оспорить данную сделку.
Итак, дарственная оформлена и подписана всеми сторонами сделки. Какими должны быть дальнейшие действия? Ранее, до 01 марта 2013 г., подобные сделки подлежали государственной регистрации в УФРС. Сегодня это положение закона утратило силу, и регистрации подлежит не сам договор, а только переход права собственности — новому владельцу недвижимости выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Следует помнить, что получение недвижимого имущества в дар, в соответствии с законодательством РФ, облагается налогом. Но для этого правила существуют исключения. Пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ указывает, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными братьями и сестрами.
Если стороны договора дарения не состоят в родстве или являются дальними родственниками, размер налога, выплачиваемого одаряемым, составляет 13% от стоимости переданной ему квартиры.
Таким образом, оформление дарственной имеет свои особенности, которые необходимо учитывать в случае дарения недвижимого имущества кому-либо.
Мария Рябинина, юрист компании «Доверенный юрист».